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Acheter en viager, ce qu’il faut savoir pour ne pas se tromper

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Acheter un bien en viager, ce qu'il faut savoir pour ne pas se tromper

Faut-il choisir un viager libre ou occupé ? Comment déterminer le prix d’achat ? Comment estimer le bouquet (a) ? Comment fixer la rente viagère (b) ? Quel est le profil de l’investisseur en viager ? Acheter un logement en viagersignifie que l’acheteur, dit “débirentier”, ne verse qu’une partie du prix de vente, à la signature, et le complément sous forme de rente viagère, jusqu’au décès du vendeur, dit “crédirentier”(1). Il s’agit d’une spéculation sur la “durée de la vie”, soit “viage” en ancien français. Mais cette transaction est encadrée : le vendeur ne doit pas être dans un état de santé qui laisse présager un décès proche. D’ailleurs, s’il disparaît dans les vingt jours suivant l’acte de vente, ses héritiers peuvent demander l’annulation du viager.

 

Fixer le prix de vente

Le prix est évalué à partir de l’estimation du bien, par rapport aux prix du marché au moment de l’achat, et pondéré par la valeur du logement occupé, en fonction de l’espérance de vie du vendeur, de la répartition des charges entre acheteur et vendeur, et selon des barèmes consultables auprès d’un notaire ou d’un agent d’assurances. A la signature de l’acte, l’acheteur verse le “bouquet”, soit une partie du montant total de l’acquisition, de l’ordre de 30 à 40 %, qui sera prise en compte pour calculer la rente viagière (2). Celle-ci peut être révisable, selon l’indice Insee de l’inflation. En cas d’arrêt du versement de la rente, une clause de l’acte peut permettre au vendeur de récupérer son bien.

Acheter en viager libre ou en viager occupé ?

Généralement, le vendeur occupe son logement, l’acheteur n’en dispose qu’à son décès. Dans de plus rares cas, l’habitation est libre, l’acheteur a par conséquent toute latitude pour y résider ou la louer. Dans tous les cas, les réparations et entretiens courants incombent au propriétaire occupant. Si le débirentier meurt avant le crédirentier, ses héritiers, s’ils souhaitent conserver le bien, devront assurer le versement de la rente viagère, sauf s’il a souscrit une assurance décès viager, qui la reprendra. Ils peuvent aussi revendre le viager en transférant l’obligation de rente ou en continuant de l’assumer, grâce au produit de la vente. Pour réaliser un achat en viager, il convient de se renseigner auprès d’un notaire. 

Quel profil d’acheteur d'un bien en viager?

L’achat en viager est un investissement qui permet la constitution d’un patrimoine immobilier. Si l’acheteur dispose d’un apport mesuré (30 à 40% de l’estimation du montant estimé d’acquisition), il peut ensuite grâce au viager étaler sa dépense sur plusieurs années, comme c’est le cas pour un emprunt immobilier. La rente viagère s’apparente en quelque sorte à un « crédit » octroyé par le vendeur.

Acheter en viager, c’est avoir la volonté de s’engager sur un placement à long terme et spéculer sur l’évolution de la valeur du bien en évitant de miser sur un logement qui risquerait de perdre de la valeur.

(1) Articles 1968 à 1976 du code civil

(2) Articles 1977 à 1983 du code civil

(a) simuler un viager occupé

(b) simuler un viager libre

Comment transformer un bien immobilier en produit financier

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Comment transformer son logement en produit financier ?

Vous avez besoin d’argent pour réaliser des travaux de rénovation dans votre logement ou pour aider vos enfants, mais vous ne disposez pas des liquidités nécessaires : avez-vous pensé à vendre, ou plus exactement, à monétiser votre logement ? Vous continuerez ainsi à l’occuper tout en percevant des revenus ou un capital.

1. Quelles sont les spécificités du viager ?

Le viager est la solution généralement retenue par les propriétaires pour monétiser leur résidence principale. Il s’agit, contrairement à une transaction classique, d’une vente en deux temps. Le prix se compose d’un capital - un bouquet - versé le jour de la signature chez le notaire, et d’une rente viagère que le vendeur perçoit jusqu’à son décès. Le bouquet représente, en général, de 30 % à 40 % de la valeur vénale du bien. La différence entre cette valeur vénale et le bouquet sert de base à l’estimation de la rente. Des éléments, comme l’âge du vendeur, sa situation matrimoniale ou son sexe entrent aussi en compte. Le viager peut être libre ou occupé. C’est cette dernière formule qui est privilégiée car elle permet au vendeur de rester chez lui jusqu’à son décès. Il bénéficie, en effet, d’un droit d’usage et d’habitation. Personnel, ce droit ne peut, toutefois, être ni vendu ni transmis à un tiers. La mise en location du bien est aussi impossible.

2. Existe-t il des alternatives au viager?

Il existe de nombreuses alternatives au viager. Souvent comparée à ce dernier car le versement du prix s’effectue en deux temps, la vente à terme affiche pourtant des différences notables. En effet, l’acheteur rentre en possession du bien au bout d’un délai fixé à 10 ou 15 ans, en général. L’acheteur ne reste chez lui que pour une durée déterminée, mais la rente versée est plus importante que celle perçue dans le cadre d’un viager. De plus, contrairement à une rente viagère, celle issue d’une vente à terme n’est pas fiscalisée.

Autre piste, le démembrement de propriété. Ce montage consiste à vendre la nue-propriété du bien tandis que vous en conservez l’usufruit. Ce démembrement est consenti pour une durée déterminée, généralement de 10 ou 20 ans. À l’issue de cette période, vous quittez le logement et le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien, sans droit ni frais. Contrairement au viager ou à la vente à terme, vous conservez un droit réel sur l’immeuble. Vous pouvez occuper le logement ou le louer. Avec l’accord du nu-propriétaire, vous avez même le droit de vendre l’usufruit.

Aussi appelée OBO (owner buy-out), la vente à soi-même est un dispositif méconnu du grand public, alors qu’elle permet à la fois de monétiser un immeuble et d’en anticiper la transmission. Le principe est simple: vous vendez un bien immobilier à une société (généralement une SCI créée avec votre conjoint et/ou vos enfants) qui s’endette pour l’acquérir. Vous percevez le fruit de la vente, que vous utilisez comme bon vous semble. Pour éviter l’ire du fisc, il faut assortir ce montage d’un objectif de transmission. Par exemple, en donnant la quasi-totalité des parts de la SCI à vos enfants. Ce montage est particulièrement adapté aux biens locatifs, les loyers permettant de rembourser le prêt. Il peut aussi aider à conserver une propriété de famille. Atout supplémentaire, avec une rédaction adéquate des statuts de la société, vous pouvez continuer à gérer ou à utiliser le bien.

3. Les solutions proposées sont-elles toujours irréversibles?

Il est possible de monétiser son bien et d’en récupérer la pleine et entière propriété ensuite. Malheureusement, les formules qui offrent cette opportunité ne sont pas parmi les plus intéressantes. Ainsi, la vente à réméré vous permet de vendre un bien tout en gardant la possibilité de le racheter dans un délai fixé. Si vous n’exercez pas votre faculté de rachat, votre acheteur fera une affaire en devenant propriétaire d’un bien acquis, en général, entre 50 % et 70 % de sa valeur.

Commercialisé par le Crédit foncier, le prêt viager hypothécaire (PVH) permet aux propriétaires de plus de 65 ans de souscrire un prêt, d’une durée viagère, sur leur logement. Mais contrairement à ce qui se passe d’ordinaire lorsqu’une garantie porte sur un immeuble, ce prêt n’est pas affecté. Il peut être utilisé pour des travaux, une donation ou un voyage! La dette est remboursée, par la vente du bien, au décès de l’emprunteur. Ce dernier peut aussi rembourser le prêt de son vivant, suite à un héritage par exemple. Mais la facture risque d’être salée: actuellement le taux du PVH est de 6,45 %!

Les nombreux atouts d’un placement oublié : Le viager

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Les nombreux atouts d'un placement oublié : le viager 

Même s’il constitue un marché de niche (environ 5.000 transactions par an ou 1% de marché immobilier) , le viager connaît une nouvelle jeunesse.

Le site vous aide à mieux comprendre les différents mécanismes du viager

« C’est le cœur, n’est-ce pas ? – Non, non, c’est un peu tout... Comment vous dire ? Vous êtes usé... » Lorsque, dans le film Le Viager, le Dr Léon Galipeau, interprété par Michel Galabru, aux compétences médicales très discutables, dresse un sombre tableau à son patient, le candide Louis Martinet (Michel Serrault), il est loin de se douter de l’engrenage dans lequel il vient de glisser son stéthoscope... Galipeau convainc le pauvre Martinet, célibataire de 59 ans, de lui vendre sa maison en viager pour des sommes dérisoires. Quarante-cinq ans plus tard, le vendeur a toujours bon pied bon œil, et les héritiers Galipeau, eux, attendent désespérément de prendre possession du bien...

Si le film hilarant de Pierre Tchernia est devenu un classique du cinéma français, il a aussi largement contribué à donner une image galvaudée de ce type de transaction. En effet, les statistiques sur la durée moyenne d’un viager est d’environ de 8 ans.

Régi par le Code civil, ce dispositif gagne à être connu, tant pour l’investisseur que pour les vendeurs, les crédirentiers. D’autant qu’il existe trois formules, ce qui lui confère une certaine souplesse :

D’ailleurs, le nombre de ventes augmente depuis quelques années et vont continuer à augmenter sous le double effet : la  pyramide des âges et la baisse des retraites

Inévitable aléa

Sur le papier, le procédé est relativement simple. Il consiste à acheter un logement (une résidence principale, secondaire ou un bien locatif) à une personne appelée « crédirentière » en échange du versement, d’une part, d’un capital (le bouquet) au moment de la signature de l’acte (mais ce n’est pas obligatoire) et, d’autre part, d’une rente viagère que le vendeur perçoit jusqu’à son décès.

L’acheteur, ou débirentier, fait donc un pari sur l’avenir, l’objectif étant d’acquérir un bien qui, au final, lui coûte moins cher que s’il l’avait payé à sa valeur de marché.

Par extension, il supporte aussi le risque de surpayer le logement, puisque le prix versé au total dépend de la longévité du vendeur... Cet aléa est une condition fondamentale du viager, et c’est précisément la raison pour laquelle il a longtemps eu mauvaise réputation auprès des investisseurs.

Pourtant, le mode de calcul de ce que doit payer l’acheteur ( le débirentier ), fondé notamment sur l’âge du crédirentier dont le mode de calcul est détaillé sur le site, constitue un garde-fou non négligeable.  En d’autres termes, dans le viager, il y a trois fondamentaux : la valeur du marché du bien, l’âge et le sexe du futur crédirentier pour définir le montant de la rente viagère et du bouquet selon le cas.

Enfin, l’acheteur, le débirentier, peut à tout moment revendre un viager, sans justification aucune.

Le viager occupé

Dans la plupart des cas, le viager est vendu occupé. L’objectif du crédi­rentier est d’améliorer sa condition grâce aux rentes viagères, tout en continuant de profiter de son logement. Le ­contrat octroie alors un droit d’usage et d’habitation au vendeur. Peu importe d’ailleurs que ce dernier y demeure de façon régulière ou non.

L’acheteur (le débirentier), lui, peut récupérer le bien avant le décès, à condition d’inscrire cette clause au contrat. Il peut en effet y vivre ou le louer dès que le crédirentier quitte son logement définitivement, par exemple pour entrer en maison de retraite. La rente viagère est alors majorée, en général de 20 à 30 % environ.  Il est opportun, dans ce cas, de louer le bien, pour contrebalancer le versement de la rente viagère.

Plus rare, le viager occupé peut être vendu avec réserve d’usufruit au profit du crédirentier, qui peut louer son logement plutôt que d’y vivre et percevoir des loyers en plus de la rente viagère.

Habiter le logement grâce au viager libre

Dans ce cas, pas de surprise, le viager est vendu libre de tout occupant. L’acheteur, le débirentier, peut y vivre ou le louer et encaisser des loyers qui compenseront la rente viagère. Cette formule est avantageuse pour l’acheteur (le débirentier), qui dispose du bien comme bon lui semble. Mais attention : il n’est pas pleinement propriétaire pour autant.  La contrepartie de cet avantage est compensée par un bouquet et une rente plus élevés que pour un viager occupé comme dans l’exemple donné sur le site « un viager pour la vie ».

Le viager sans rente pour réduire l’ISF

Autre possibilité, le logement peut être cédé en échange du seul bouquet, sans versement de rente. Il s’agit, en fait, d’acheter la nue-propriété en viager du bien. Le vendeur conserve l’usufruit et peut continuer de vivre dans son logement ou le louer. Le bouquet versé comptant est donc plus important qu’un achat en viager libre ou en viager occupé . En effet, il faut verser la totalité de la valeur de la nue-propriété du bien, qui dépend là aussi de l’âge du vendeur et de son sexe.

Une formule valable, notamment quand on est assujetti à l’ISF. Le paiement, quasi toujours comptant, réduit l’assiette taxable, tandis que la valeur de la nue-propriété n’y est pas intégrée. Alors que le bien acquis en viager occupé ou en viager libre entre dans le patrimoine taxable à l’ISF pour la valeur réelle du bien (en revanche, il peut déduire la valeur de capitalisation des rentes viagères) !

Clauses libres

Hormis l’aléa, la règle est celle de la liberté contractuelle.  Il est possible de tout faire en viager : continuer de vivre dans son logement ou non, préférer un capital de départ important puis de faibles ­rentes, ou inversement, …  Les parties ont une large faculté de négociation.

Le plus souvent, l’acheteur, le débirentier, assume les charges importantes (grosses réparations, ravalement, etc.) et règle la taxe foncière, tandis que le crédirentier assume l’entretien, les dépenses courantes du logement et la taxe d’habitation. Mais ce n’est pas une obligation. Les charges peuvent être réparties différemment selon les souhaits des deux parties. 

 

Le viager, un patrimoine immobilier profitable

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Le viager immobilier, un patrimoine qui rapporte ! 

En choisissant le viager, on peut profiter de son logement tout en percevant une rente viagère mensuelle jusqu’à la fin de ses jours. Une solution qui peut s’avérer être un bon moyen pour maintenir ou augmenter son niveau de vie. Le principe du viager est vraiment très simple : vous cédez la propriété de votre logement en contrepartie d’une somme d’argent (le bouquet) et d’une rente viagère mensuelle versée jusqu’à votre dernier jour. Leur montant est variable et dépend de la localisation et de la superficie du bien, du nombre d’occupants (personne seule ou couple) et de leur âge… mais attention, un vendeur âgé de moins de 70 ans aura généralement peu de chances de trouver rapidement un acheteur. À l’inverse, plus l’on avance en âge, plus les vendeurs seront prêts à bourse délier.

 

Rester ou partir ?

La question mérite d’être posée car le principal avantage du dispositif, c’est le choix. Vous pouvez opter pour le « viager occupé » et rester dans votre logement tout en percevant votre rente viagère. Ou bien décider de le quitter, c’est-à-dire de céder votre bien en « viager libre ». Dans ce dernier cas, puisque l’acheteur peut disposer du logement à son gré, les montants du bouquet et de la rente augmentent ! Une solution intéressante si vous possédez une résidence secondaire où vous installer ou si vous devez aménager dans une maison de retraite.

Le viager : une bonne affaire fiscale

Autre bonne surprise du viager, les rentes que vous percevez ne sont imposées à l’impôt sur le revenu qu’après un abattement qui dépend de l’âge auquel vous aurez perçu votre première échéance. Ainsi la fraction taxable des rentes sera de :

  • 70% si vous êtes âgé de moins de 50 ans
  • 50% si vous êtes âgé de 50 à 59 ans
  • 40% si vous êtes âgé de 60 à 69 ans
  • 30% si vous êtes âgé de plus de 69 ans.

Concernant la vente du logement en elle-même, la fiscalité commune s’applique : exonération d’impôt si le logement constitue votre résidence principale et régime des plus-values immobilières pour une résidence secondaire, locative ou un logement vacant.

Une vente sécurisée

Le cédant (appelé le débirentier) n’a pas à se soucier de la solvabilité de son acheteur (le crédirentier). Car en cas de défaut de paiement, le premier peut faire annuler la vente et retrouver l’entière propriété de son bien sans verser d’indemnités. Pareil en cas de décès de l’acheteur ce sera à ses héritiers de poursuivre le paiement de la rente.

 

Outils de simulation :

1 - viager occupé

2 - viager libre

4 réponses sur le viager

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Quatre réponses sur le viager immobilier

Cette transaction permet de percevoir une rente viagère à vie et, la plupart du temps, de continuer à vivre chez soi.

Si on peut vendre en viager une résidence secondaire, une location, un terrain, un parking ou un local commercial, plus de 80 % des propriétaires qui adoptent cette option vendent leur résidence principale en viager occupé, autrement dit ils peuvent rester vivre chez eux aussi longtemps que souhaité.

Ça fonctionne comment, un viager occupé ?

Vous n'êtes plus propriétaire, et, comme un locataire, vous êtes déchargé du paiement de la taxe foncière, d'une partie des charges et des gros travaux. En revanche, au lieu de payer un loyer, vous touchez de l'argent. Dès la signature de la vente, vous recevez une partie de la transaction sous forme de capital – on parle alors de «bouquet» – et le solde sous forme de rente viagère versée jusqu'à la fin de vos jours. La proportion est en général de 20 % en capital et de 80 % en rente. Mais tous les montages sont possibles : 100 % en bouquet, 100 % en rente, 50/50.

Comment est calculée la valeur du logement ?

Le prix du bien tient compte du marché immobilier, du mode de vente (libre ou occupé), de votre âge et du nombre de bénéficiaires de la vente, un seul ou deux, si vous vivez en couple. Pour déterminer librement, le site  a mis a votre disposition :

A ce jour, il n'existe pas d'évaluation légale.

Est-ce une pratique courante ?

Les vendeurs sont plus nombreux que les acquéreurs. Un très petit nombre de transactions ont lieu tous les ans (autour de 5 000) et elles se portent en grande majorité sur de beaux logements nichés au cœur de Paris, de Lyon ou de la région Paca.

Rien ne vous garantit que votre bien trouvera preneur… surtout au prix escompté si votre bien n’est pas évalué correctement c'est-à-dire au prix du marché.

Une vente en viager est une transaction immobilière et le point de départ reste le prix de bien en fonction des critères comme la localisation, l'état du bien, l'année de  construction,...

Comment se prémunir contre les impayés ?

Le contenu des contrats de vente en viager étant libre, vous devez verrouiller au maximum l'opération avec votre notaire. Deux clauses doivent impérativement y figurer pour parer aux impayés de la rente viagère : une clause « résolutoire » (elle prévoit l'annulation du contrat en cas de manquement de l'acquéreur à ses obligations) et une clause de « privilège de vendeur » (elle permet la vente aux enchères du bien afin de récupérer les sommes dues). Ainsi, en cas d'impayés, vous pourrez demander en justice l'annulation de la vente voire, au titre de dommages et intérêts, la conservation de toutes les sommes déjà encaissées.