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Acheter en viager, ce qu’il faut savoir pour ne pas se tromper

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Comment transformer un bien immobilier en produit financier

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Comment transformer son logement en produit financier ?

Vous avez besoin d’argent pour réaliser des travaux de rénovation dans votre logement ou pour aider vos enfants, mais vous ne disposez pas des liquidités nécessaires : avez-vous pensé à vendre, ou plus exactement, à monétiser votre logement ? Vous continuerez ainsi à l’occuper tout en percevant des revenus ou un capital.

1. Quelles sont les spécificités du viager ?

Le viager est la solution généralement retenue par les propriétaires pour monétiser leur résidence principale. Il s’agit, contrairement à une transaction classique, d’une vente en deux temps. Le prix se compose d’un capital - un bouquet - versé le jour de la signature chez le notaire, et d’une rente viagère que le vendeur perçoit jusqu’à son décès. Le bouquet représente, en général, de 30 % à 40 % de la valeur vénale du bien. La différence entre cette valeur vénale et le bouquet sert de base à l’estimation de la rente. Des éléments, comme l’âge du vendeur, sa situation matrimoniale ou son sexe entrent aussi en compte. Le viager peut être libre ou occupé. C’est cette dernière formule qui est privilégiée car elle permet au vendeur de rester chez lui jusqu’à son décès. Il bénéficie, en effet, d’un droit d’usage et d’habitation. Personnel, ce droit ne peut, toutefois, être ni vendu ni transmis à un tiers. La mise en location du bien est aussi impossible.

2. Existe-t il des alternatives au viager?

Il existe de nombreuses alternatives au viager. Souvent comparée à ce dernier car le versement du prix s’effectue en deux temps, la vente à terme affiche pourtant des différences notables. En effet, l’acheteur rentre en possession du bien au bout d’un délai fixé à 10 ou 15 ans, en général. L’acheteur ne reste chez lui que pour une durée déterminée, mais la rente versée est plus importante que celle perçue dans le cadre d’un viager. De plus, contrairement à une rente viagère, celle issue d’une vente à terme n’est pas fiscalisée.

Autre piste, le démembrement de propriété. Ce montage consiste à vendre la nue-propriété du bien tandis que vous en conservez l’usufruit. Ce démembrement est consenti pour une durée déterminée, généralement de 10 ou 20 ans. À l’issue de cette période, vous quittez le logement et le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien, sans droit ni frais. Contrairement au viager ou à la vente à terme, vous conservez un droit réel sur l’immeuble. Vous pouvez occuper le logement ou le louer. Avec l’accord du nu-propriétaire, vous avez même le droit de vendre l’usufruit.

Aussi appelée OBO (owner buy-out), la vente à soi-même est un dispositif méconnu du grand public, alors qu’elle permet à la fois de monétiser un immeuble et d’en anticiper la transmission. Le principe est simple: vous vendez un bien immobilier à une société (généralement une SCI créée avec votre conjoint et/ou vos enfants) qui s’endette pour l’acquérir. Vous percevez le fruit de la vente, que vous utilisez comme bon vous semble. Pour éviter l’ire du fisc, il faut assortir ce montage d’un objectif de transmission. Par exemple, en donnant la quasi-totalité des parts de la SCI à vos enfants. Ce montage est particulièrement adapté aux biens locatifs, les loyers permettant de rembourser le prêt. Il peut aussi aider à conserver une propriété de famille. Atout supplémentaire, avec une rédaction adéquate des statuts de la société, vous pouvez continuer à gérer ou à utiliser le bien.

3. Les solutions proposées sont-elles toujours irréversibles?

Il est possible de monétiser son bien et d’en récupérer la pleine et entière propriété ensuite. Malheureusement, les formules qui offrent cette opportunité ne sont pas parmi les plus intéressantes. Ainsi, la vente à réméré vous permet de vendre un bien tout en gardant la possibilité de le racheter dans un délai fixé. Si vous n’exercez pas votre faculté de rachat, votre acheteur fera une affaire en devenant propriétaire d’un bien acquis, en général, entre 50 % et 70 % de sa valeur.

Commercialisé par le Crédit foncier, le prêt viager hypothécaire (PVH) permet aux propriétaires de plus de 65 ans de souscrire un prêt, d’une durée viagère, sur leur logement. Mais contrairement à ce qui se passe d’ordinaire lorsqu’une garantie porte sur un immeuble, ce prêt n’est pas affecté. Il peut être utilisé pour des travaux, une donation ou un voyage! La dette est remboursée, par la vente du bien, au décès de l’emprunteur. Ce dernier peut aussi rembourser le prêt de son vivant, suite à un héritage par exemple. Mais la facture risque d’être salée: actuellement le taux du PVH est de 6,45 %!

Les nombreux atouts d’un placement oublié : Le viager

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Le viager, un patrimoine immobilier profitable

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Le viager : un patrimoine qui rapporte ! 

En choisissant le viager, on peut profiter de son logement tout en percevant une rente viagère mensuelle jusqu’à la fin de ses jours. Une solution qui peut s’avérer être un bon moyen pour maintenir ou augmenter son niveau de vie. Le principe du viager est vraiment très simple : vous cédez la propriété de votre logement en contrepartie d’une somme d’argent (le bouquet) et d’une rente viagère mensuelle versée jusqu’à votre dernier jour. Leur montant est variable et dépend de la localisation et de la superficie du bien, du nombre d’occupants (personne seule ou couple) et de leur âge… mais attention, un vendeur âgé de moins de 70 ans aura généralement peu de chances de trouver rapidement un acheteur. À l’inverse, plus l’on avance en âge, plus les vendeurs seront prêts à bourse délier.

 

Rester ou partir ?

La question mérite d’être posée car le principal avantage du dispositif, c’est le choix. Vous pouvez opter pour le « viager occupé » et rester dans votre logement tout en percevant votre rente viagère. Ou bien décider de le quitter, c’est-à-dire de céder votre bien en « viager libre ». Dans ce dernier cas, puisque l’acheteur peut disposer du logement à son gré, les montants du bouquet et de la rente augmentent ! Une solution intéressante si vous possédez une résidence secondaire où vous installer ou si vous devez aménager dans une maison de retraite.

Le viager : une bonne affaire fiscale

Autre bonne surprise du viager, les rentes que vous percevez ne sont imposées à l’impôt sur le revenu qu’après un abattement qui dépend de l’âge auquel vous aurez perçu votre première échéance. Ainsi la fraction taxable des rentes sera de :

  • 70% si vous êtes âgé de moins de 50 ans
  • 50% si vous êtes âgé de 50 à 59 ans
  • 40% si vous êtes âgé de 60 à 69 ans
  • 30% si vous êtes âgé de plus de 69 ans.

Concernant la vente du logement en elle-même, la fiscalité commune s’applique : exonération d’impôt si le logement constitue votre résidence principale et régime des plus-values immobilières pour une résidence secondaire, locative ou un logement vacant.

Une vente sécurisée

Le cédant (appelé le débirentier) n’a pas à se soucier de la solvabilité de son acheteur (le crédirentier). Car en cas de défaut de paiement, le premier peut faire annuler la vente et retrouver l’entière propriété de son bien sans verser d’indemnités. Pareil en cas de décès de l’acheteur ce sera à ses héritiers de poursuivre le paiement de la rente.

 

Outils de simulation :

1 - viager occupé

2 - viager libre

4 réponses sur le viager

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