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Le viager, un patrimoine immobilier profitable

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Le viager immobilier, un patrimoine qui rapporte ! 

En choisissant le viager, on peut profiter de son logement tout en percevant une rente viagère mensuelle jusqu’à la fin de ses jours. Une solution qui peut s’avérer être un bon moyen pour maintenir ou augmenter son niveau de vie. Le principe du viager est vraiment très simple : vous cédez la propriété de votre logement en contrepartie d’une somme d’argent (le bouquet) et d’une rente viagère mensuelle versée jusqu’à votre dernier jour. Leur montant est variable et dépend de la localisation et de la superficie du bien, du nombre d’occupants (personne seule ou couple) et de leur âge… mais attention, un vendeur âgé de moins de 70 ans aura généralement peu de chances de trouver rapidement un acheteur. À l’inverse, plus l’on avance en âge, plus les vendeurs seront prêts à bourse délier.

 

Rester ou partir ?

La question mérite d’être posée car le principal avantage du dispositif, c’est le choix. Vous pouvez opter pour le « viager occupé » et rester dans votre logement tout en percevant votre rente viagère. Ou bien décider de le quitter, c’est-à-dire de céder votre bien en « viager libre ». Dans ce dernier cas, puisque l’acheteur peut disposer du logement à son gré, les montants du bouquet et de la rente augmentent ! Une solution intéressante si vous possédez une résidence secondaire où vous installer ou si vous devez aménager dans une maison de retraite.

Le viager : une bonne affaire fiscale

Autre bonne surprise du viager, les rentes que vous percevez ne sont imposées à l’impôt sur le revenu qu’après un abattement qui dépend de l’âge auquel vous aurez perçu votre première échéance. Ainsi la fraction taxable des rentes sera de :

  • 70% si vous êtes âgé de moins de 50 ans
  • 50% si vous êtes âgé de 50 à 59 ans
  • 40% si vous êtes âgé de 60 à 69 ans
  • 30% si vous êtes âgé de plus de 69 ans.

Concernant la vente du logement en elle-même, la fiscalité commune s’applique : exonération d’impôt si le logement constitue votre résidence principale et régime des plus-values immobilières pour une résidence secondaire, locative ou un logement vacant.

Une vente sécurisée

Le cédant (appelé le débirentier) n’a pas à se soucier de la solvabilité de son acheteur (le crédirentier). Car en cas de défaut de paiement, le premier peut faire annuler la vente et retrouver l’entière propriété de son bien sans verser d’indemnités. Pareil en cas de décès de l’acheteur ce sera à ses héritiers de poursuivre le paiement de la rente.

 

Outils de simulation :

1 - viager occupé

2 - viager libre

Les nombreux atouts d’un placement oublié : Le viager

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Les nombreux atouts d'un placement oublié : le viager 

Même s’il constitue un marché de niche (environ 5.000 transactions par an ou 1% de marché immobilier) , le viager connaît une nouvelle jeunesse.

Le site vous aide à mieux comprendre les différents mécanismes du viager

« C’est le cœur, n’est-ce pas ? – Non, non, c’est un peu tout... Comment vous dire ? Vous êtes usé... » Lorsque, dans le film Le Viager, le Dr Léon Galipeau, interprété par Michel Galabru, aux compétences médicales très discutables, dresse un sombre tableau à son patient, le candide Louis Martinet (Michel Serrault), il est loin de se douter de l’engrenage dans lequel il vient de glisser son stéthoscope... Galipeau convainc le pauvre Martinet, célibataire de 59 ans, de lui vendre sa maison en viager pour des sommes dérisoires. Quarante-cinq ans plus tard, le vendeur a toujours bon pied bon œil, et les héritiers Galipeau, eux, attendent désespérément de prendre possession du bien...

Si le film hilarant de Pierre Tchernia est devenu un classique du cinéma français, il a aussi largement contribué à donner une image galvaudée de ce type de transaction. En effet, les statistiques sur la durée moyenne d’un viager est d’environ de 8 ans.

Régi par le Code civil, ce dispositif gagne à être connu, tant pour l’investisseur que pour les vendeurs, les crédirentiers. D’autant qu’il existe trois formules, ce qui lui confère une certaine souplesse :

D’ailleurs, le nombre de ventes augmente depuis quelques années et vont continuer à augmenter sous le double effet : la  pyramide des âges et la baisse des retraites

Inévitable aléa

Sur le papier, le procédé est relativement simple. Il consiste à acheter un logement (une résidence principale, secondaire ou un bien locatif) à une personne appelée « crédirentière » en échange du versement, d’une part, d’un capital (le bouquet) au moment de la signature de l’acte (mais ce n’est pas obligatoire) et, d’autre part, d’une rente viagère que le vendeur perçoit jusqu’à son décès.

L’acheteur, ou débirentier, fait donc un pari sur l’avenir, l’objectif étant d’acquérir un bien qui, au final, lui coûte moins cher que s’il l’avait payé à sa valeur de marché.

Par extension, il supporte aussi le risque de surpayer le logement, puisque le prix versé au total dépend de la longévité du vendeur... Cet aléa est une condition fondamentale du viager, et c’est précisément la raison pour laquelle il a longtemps eu mauvaise réputation auprès des investisseurs.

Pourtant, le mode de calcul de ce que doit payer l’acheteur ( le débirentier ), fondé notamment sur l’âge du crédirentier dont le mode de calcul est détaillé sur le site, constitue un garde-fou non négligeable.  En d’autres termes, dans le viager, il y a trois fondamentaux : la valeur du marché du bien, l’âge et le sexe du futur crédirentier pour définir le montant de la rente viagère et du bouquet selon le cas.

Enfin, l’acheteur, le débirentier, peut à tout moment revendre un viager, sans justification aucune.

Le viager occupé

Dans la plupart des cas, le viager est vendu occupé. L’objectif du crédi­rentier est d’améliorer sa condition grâce aux rentes viagères, tout en continuant de profiter de son logement. Le ­contrat octroie alors un droit d’usage et d’habitation au vendeur. Peu importe d’ailleurs que ce dernier y demeure de façon régulière ou non.

L’acheteur (le débirentier), lui, peut récupérer le bien avant le décès, à condition d’inscrire cette clause au contrat. Il peut en effet y vivre ou le louer dès que le crédirentier quitte son logement définitivement, par exemple pour entrer en maison de retraite. La rente viagère est alors majorée, en général de 20 à 30 % environ.  Il est opportun, dans ce cas, de louer le bien, pour contrebalancer le versement de la rente viagère.

Plus rare, le viager occupé peut être vendu avec réserve d’usufruit au profit du crédirentier, qui peut louer son logement plutôt que d’y vivre et percevoir des loyers en plus de la rente viagère.

Habiter le logement grâce au viager libre

Dans ce cas, pas de surprise, le viager est vendu libre de tout occupant. L’acheteur, le débirentier, peut y vivre ou le louer et encaisser des loyers qui compenseront la rente viagère. Cette formule est avantageuse pour l’acheteur (le débirentier), qui dispose du bien comme bon lui semble. Mais attention : il n’est pas pleinement propriétaire pour autant.  La contrepartie de cet avantage est compensée par un bouquet et une rente plus élevés que pour un viager occupé comme dans l’exemple donné sur le site « un viager pour la vie ».

Le viager sans rente pour réduire l’ISF

Autre possibilité, le logement peut être cédé en échange du seul bouquet, sans versement de rente. Il s’agit, en fait, d’acheter la nue-propriété en viager du bien. Le vendeur conserve l’usufruit et peut continuer de vivre dans son logement ou le louer. Le bouquet versé comptant est donc plus important qu’un achat en viager libre ou en viager occupé . En effet, il faut verser la totalité de la valeur de la nue-propriété du bien, qui dépend là aussi de l’âge du vendeur et de son sexe.

Une formule valable, notamment quand on est assujetti à l’ISF. Le paiement, quasi toujours comptant, réduit l’assiette taxable, tandis que la valeur de la nue-propriété n’y est pas intégrée. Alors que le bien acquis en viager occupé ou en viager libre entre dans le patrimoine taxable à l’ISF pour la valeur réelle du bien (en revanche, il peut déduire la valeur de capitalisation des rentes viagères) !

Clauses libres

Hormis l’aléa, la règle est celle de la liberté contractuelle.  Il est possible de tout faire en viager : continuer de vivre dans son logement ou non, préférer un capital de départ important puis de faibles ­rentes, ou inversement, …  Les parties ont une large faculté de négociation.

Le plus souvent, l’acheteur, le débirentier, assume les charges importantes (grosses réparations, ravalement, etc.) et règle la taxe foncière, tandis que le crédirentier assume l’entretien, les dépenses courantes du logement et la taxe d’habitation. Mais ce n’est pas une obligation. Les charges peuvent être réparties différemment selon les souhaits des deux parties. 

 

VIAGER: Un seul acheteur pour dix vendeurs

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1 seul acheteur se présente pour 10 vendeurs de biens immobiliers en viager !!!

Le viager constitue une solution tentante et de tendance pour les personnes âgées propriétaires de leur résidence principale, mais dont les revenus sont insuffisants pour financer leur train dévie, les frais occasionnés par une santé défaillante ou encore aider leurs enfants de leur vivant.

Le principe est simple : un investisseur achète un bien immobilier en nue-propriété, et en laisse l'usufruit au vendeur (le crédirentier), une personne âgée. L'acheteur en viager (le débirentier) verse au départ une somme inférieure à la valeur totale du bien (c'est ce que les spécialistes appellent le « bouquet ») et s'engage à verser une rente viagère jusqu'au décès du vendeur. Sa durée de vie conditionne la rentabilité de l'investissement : s'il décède plus tôt que prévu, l'acheteur aura payé un prix bien inférieur à la valeur du bien, et aura fait une « bonne affaire ». A l'inverse, si le vendeur bat des records de longévité, l'acheteur sera contraint de verser la rente viagère longtemps.

Le principal frein est culturel: les investisseurs sont peu à l'aise avec l'idée de parier sur la mort d'autrui. L'investissement en viager n'est pas aborde de façon rationnelle. Il touche à l'espérance de vie, mais aussi au mécanisme successoral, puisque les héritiers sont privés du bien immobilier vendu par anticipation. Ceci explique que les transactions en viager entre particuliers ne décollent pas pour le moment mais l’évolution démographique va changer la tendance. Les acteurs du marché estiment à environ 5 000 les ventes annuelles en viager. Un chiffre stable et une goutte d'eau face aux 800.000 ventes immobilières annuelles. Ce marché est surtout extrêmement déséquilibré.

Selon une note récente du Conseil d'analyse économique, un seul acheteur se présente pour dix vendeurs, et il faut en moyenne plus d'un an et demi pour vendre un bien. Le principe obstacle est le crédit bancaire ; avec des taux aussi bas, nombre de particuliers préfèrent acheter un bien de façon classique en pleine propriété.

Ces dernières années, des acteurs ont entrepris de dynamiser le marché comme ce site pour repondre à toutes les questions sur le viager, le premier site entre particuliers .

 

4 réponses sur le viager

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Quatre réponses sur le viager immobilier

Cette transaction permet de percevoir une rente viagère à vie et, la plupart du temps, de continuer à vivre chez soi.

Si on peut vendre en viager une résidence secondaire, une location, un terrain, un parking ou un local commercial, plus de 80 % des propriétaires qui adoptent cette option vendent leur résidence principale en viager occupé, autrement dit ils peuvent rester vivre chez eux aussi longtemps que souhaité.

Ça fonctionne comment, un viager occupé ?

Vous n'êtes plus propriétaire, et, comme un locataire, vous êtes déchargé du paiement de la taxe foncière, d'une partie des charges et des gros travaux. En revanche, au lieu de payer un loyer, vous touchez de l'argent. Dès la signature de la vente, vous recevez une partie de la transaction sous forme de capital – on parle alors de «bouquet» – et le solde sous forme de rente viagère versée jusqu'à la fin de vos jours. La proportion est en général de 20 % en capital et de 80 % en rente. Mais tous les montages sont possibles : 100 % en bouquet, 100 % en rente, 50/50.

Comment est calculée la valeur du logement ?

Le prix du bien tient compte du marché immobilier, du mode de vente (libre ou occupé), de votre âge et du nombre de bénéficiaires de la vente, un seul ou deux, si vous vivez en couple. Pour déterminer librement, le site  a mis a votre disposition :

A ce jour, il n'existe pas d'évaluation légale.

Est-ce une pratique courante ?

Les vendeurs sont plus nombreux que les acquéreurs. Un très petit nombre de transactions ont lieu tous les ans (autour de 5 000) et elles se portent en grande majorité sur de beaux logements nichés au cœur de Paris, de Lyon ou de la région Paca.

Rien ne vous garantit que votre bien trouvera preneur… surtout au prix escompté si votre bien n’est pas évalué correctement c'est-à-dire au prix du marché.

Une vente en viager est une transaction immobilière et le point de départ reste le prix de bien en fonction des critères comme la localisation, l'état du bien, l'année de  construction,...

Comment se prémunir contre les impayés ?

Le contenu des contrats de vente en viager étant libre, vous devez verrouiller au maximum l'opération avec votre notaire. Deux clauses doivent impérativement y figurer pour parer aux impayés de la rente viagère : une clause « résolutoire » (elle prévoit l'annulation du contrat en cas de manquement de l'acquéreur à ses obligations) et une clause de « privilège de vendeur » (elle permet la vente aux enchères du bien afin de récupérer les sommes dues). Ainsi, en cas d'impayés, vous pourrez demander en justice l'annulation de la vente voire, au titre de dommages et intérêts, la conservation de toutes les sommes déjà encaissées.

 

Avez-vous pensé à vendre en Viager ?

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Avez-vous pensé à vendre votre bien en viager ?

Vendre un bien en viager permet de se constituer un revenu complémentaire tout en conservant la jouissance du bien.

Le contrat de vente en viager repose sur le principe suivant : l’acheteur (le débirentier) acquière au moment de la vente soit la nue-propriété, soit la pleine propriété du bien immobilier contre le versement d’une rente viagère et le cas échéant d’un capital (bouquet).

Le vendeur (le crédirentier) perçoit ces sommes et dans la majorité des cas, il conserve la possibilité d’occuper le logement ou de le louer.

La fiscalité est cependant très particulière qu’il s’agisse en matière de revenus, de plus-value ou d’ISF.

Pour un viager occupé, le prix du bien immobilier équivaut au bouquet auquel s’ajoute la somme des rentes viagères versées. L’âge et le sexe du vendeur a un impact déterminant sur chacune des données. Ce sont les statistiques qui permettent d’évaluer le nombre d’années qu’il reste à vivre au crédirentier. La table de mortalité est utilisée pour calculer la rente viagère.

Attention, la sous-évaluation du prix du bien immobilier peut entraîner une requalification fiscale ou une action en nullité de la part du vendeur et même de ses héritiers.

Quelle est la fiscalité pour un viager?

Le viager en matière d’Impôt sur le revenu

Le débirentier ne peut pas déduire la rente versée de son revenu imposable.

Le crédirentier est en revanche imposable sur la rente perçue. Cette rente est imposée dans la catégorie des rentes viagères à titre onéreux : la rente viagère n’est imposable qu’à hauteur d’un pourcentage variant en fonction de l’âge du créditrentier au moment de l’entrée en jouissance de la rente.

Plus le créditrentier est âgé moins la taxation est forte, cf tableau ci-dessous. (ex : à partir de 70 ans, la fraction imposable est de 30 %).

Tableau 

70% de la rente viagère si le crédirentier est âgé de moins de 50 ans

50% de la rente viagère si le crédirentier est âgé de 50 à 59 ans inclus

40% de la rente viagère si le crédirentier est âgé de 60 à 69 ans inclus

30% de la rente viagère si le crédirentier est âgé de plus de 69 ans

 

Le viager en matière d’ISF

  • Le crédirentier doit déclarer la valeur de capitalisation de sa rente viagère et déclarer la valeur de l'usufruit (en cas de viager occupé et droit de le louer) à l’ISF.
  • Le débirentier doit déclarer de son coté la valeur de la nue-propriété s’il s’agit d’un viager occupé ou de la pleine propriété dans le cas d’un viager libre. Il doit intégrer dans son passif déductible la valeur de capitalisation de la rente viagère.

 

Le viager et les Impôts locaux :
  • La taxe foncière doit être acquittée par le crédirentier s’il conserve le droit d’usufruit ou par le débirentier dans le cas contraire.
  • La taxe d'habitation doit être acquittée par l’occupant.

 

Le viager et les Plus-values :
  • Le vendeur (crédirentier) bénéficie comme dans une vente normale de sa résidence principale d’une exonération intégrale des plus values.

    En cas de cession d’un bien acquis en viager, le vendeur (crédirentier) bénéficie des exonérations et abattements prévus pour toutes les plus-values immobilières.