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LE VIAGER : un complément de retraite

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Le viager immobilier : un complément de retraire

En quoi consiste le viager ?

Pou­r améliorer ses revenus, sa retraite, le viager rend possible la vente de son bien immobilier (maison, appartement ou autre) en échange du versement d'une rente viagère à vie par l'acheteur.

  • Il est possi­ble et même fréquent que le vendeur occupe son logement jusqu'à son décès. On parle alors de viager occupé.

  • En cas de vente par un couple, il est possible de prévoir la réversion de la rente au profit du survivant. D'une certaine façon, le vendeur fait crédit à l'acheteur, soit pour une partie du prix si l'acheteur verse une somme comptant appelée "bouquet", soit pour la totalité du prix s'il n'y a pas de bouquet.

  • Le notaire prend d'ailleurs une sorte d'hypothèqueappelée "privilège de vendeur" sur le bien vendu, ce qui permet au vendeur de récupérer son bien en cas de non paiement de la rente viagère par l'acheteur.

  • L'acheteur (appelé débirentier) va donc s'acquitter de sa dette envers le vendeur (le crédirentier) au moyen d'échéances (mensuelles, trimestrielles ou autres) dont le nombre n'est pas connu d'avance. L'acheteur verse la rente au vendeur jusqu'au décès de celui-ci.

  • De ce point de vue, la vente en viager est un jeu de hasard qui peut avantager soit le vendeur, soit l'acheteur, soit être neutre. Tout dépendra de la durée de la vie du vendeur. La date de décès du vendeur, proche ou éloignée, personne ne peut le savoir, représente un risque à la fois pour le vendeur qui peut décéder rapidement et donc ne pas profiter beaucoup de sa rente, et pour l'acheteur qui peut être amené à payer la rente plus longtemps qu'il ne l'imaginait si le vendeur dispose d’une longévité exceptionnelle.

  • Ce risque, juridiquement appelé "aléa" est obligatoire dans ce type de contrat. Le juge annule la vente en viager dans laquelle l'aléa n'existe pas ; Par exemple : si le vendeur est malade au jour de la vente et qu'il décède rapidement de sa maladie (dans les 20 jours qui suivent la signature de l’acte).

 

 Calcul de l'échéance pour un achat en viager

  • Si le nombre d'échéances n'est pas connu d'avance, en revanche le montant des échéances de la première année est fixé dés le départ dans l'acte notarié.

  • Il est calculé en tenant compte à la fois de la valeur du bien vendu, du fait que le bien est libre ou occupé, du montant du versement comptant éventuel (le bouquet) et de l'âge du ou des vendeurs.(cf "calculer un viager occupé" et "calculer un viager libre")

  • Ensuite la rente est révisée chaque année en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction le plus souvent.

 

Imposition de la rente viagère perçue

  • Un autre indice peut être retenu sous certaines conditions. La rente viagère perçue chaque année par le vendeur sera soumise à l'impôt sur le revenu mais pas en totalité.

  • La part imposable de la rente viagère dépend de l'âge du vendeur au jour de la signature de l'acte notarié. Plus le vendeur est âgé, moins sa rente sera imposable.
    - Si le vendeur a moins de 50 ans au jour de la vente, 70 % de la rente sera imposable ;
    - Si le vendeur a entre 50 et 59 ans, 50 % de la rente sera imposable, entre 60 et 69 ans, 40 % de la rente sera imposable et si le vendeur a 70 ans ou plus, 30 % de la rente sera imposable.

  • Pour la plus-value, le régime est le même que pour une vente ordinaire et si vous vendez votre résidence principale vous serez totalement exonéré.

  • Dés que la vente est signée chez le notaire, le bien ne fait plus partie du patrimoine du vendeur qui n'en aura plus la charge totale. L'acte notarié prévoit qui paiera les petits et les gros travaux, les taxes foncières et d'habitation. Les héritiers éventuels du vendeur n'hériteront pas de ce bien puisqu'il est vendu.

  • Si vous avez des enfants vous pouvez leur expliquer si vous le jugez utile. Cette décision, la plupart du temps motivée par la nécessité de se mettre à l'abri du besoin est parfois mal comprise de l'entourage familial. N'hésitez pas à rencontrer votre notaire avant toute prise de décision.

Source : notaire.fr

 

Immobilier : étonnant, mais le viager est redevenu tendance

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Immobilier : étonnant, mais le viager est redevenu tendance 

Beaucoup annonçaient sa décrépitude, mais le viager a décidément la peau dure. Malgré sa réputation peu flatteuse, ce système, qui consiste à transférer la propriété d’un bien en contrepartie de liquidités (le bouquet) et d’une rente viagère jusqu’au décès de l’occupant, résiste à l’épreuve du temps. Avec environ 6.000 viagers signés chaque année devant notaire, soit 1% des transactions immobilières, ce placement est longtemps resté une niche.

Facteur démographique

Mais la nouvelle jeunesse du viager s’explique aussi par le vieillissement de la population. "De plus en plus de jeunes retraités de 60 à 65 ans nous sollicitent pour mettre leurs résidences en viager afin d’avoir du cash et des revenus complémentaires", confirme Bruno Bavelier, directeur de Cruz Viager. Tandis que la population des acquéreurs potentiels – les quinquagénaires actifs (cadres, professions libérales, commerçants) soucieux de se constituer un patrimoine locatif pour leur retraite – ne cesse de croître.

Acheter en viager, c’est faire un double pari. Sur l’évolution des prix de l’immobilier, mais aussi sur l’espérance de vie du vendeur, également appelé "créditrentier". Car la quasi-majorité des biens mis en viager est occupée, les viagers dits "libres" représentant moins d’1% des transactions. Pour calculer le prix du bien, les experts appliquent donc une décote qui correspond à la valeur du droit d’usage et d’habitation. Celle-ci est fonction de l’espérance de vie de l’occupant et de la valeur locative du bien. Plus l’occupant est jeune, plus la décote est importante, et inversement.(cf "calculer un viager occupé" et "calculer un viager libre")

Diverses tables de mortalité

Le choix de la table de mortalité se révèle être un élément-clé du calcul. Non seulement pour le montant de la rente, mais aussi, et surtout, pour sa durée. Dans la pratique, plus de 80% des créditrentiers dépassent les espérances de vie théoriques retenues dans les tables de mortalité. Mais celles-ci ne sont pas harmonisées. Ainsi, l’espérance de vie pour un homme de 75 ans est de 11,3 ans selon l’Insee et de 14,5 ans dans les tables utilisées par les assureurs. Pour une femme de 75 ans, elle est respectivement de 16,69 ans et de 20,35 ans. Autrement dit, en prenant la table de l’Insee comme référence, l’acheteur risque de devoir servir une rente plus longtemps que prévu.

Pour un bien libre estimé 1 million, détenu par un propriétaire de 80 ans dont l’espérance de vie est de 12 ans, la décote est d’environ 45%. Occupé, le bien vaut 550.000 euros. Si le bouquet (la somme en cash) est de 200.000 euros, la rente à verser est de 350.000 euros, soit un peu plus de 2.425 euros par mois. Dans cet exemple théorique, le bouquet représente 37% du prix du bien décoté. En général, celui-ci dépasse rarement les 40%. "Si le viager concerne un couple, la rente ne change pas en cas de décès de l’un des conjoints. 

Marché déséquilibré

Géographiquement, les transactions se concentrent sur Paris intra-muros, l’Ile-de-France, la Côte d’Azur, quelques villes comme Deauville et Megève, et un peu sur la région lyonnaise. A Paris, les biens proposés sont surtout de grands appartements situés dans les beaux quartiers. A l’image de ce 150-mètres carrés sis au Trocadéro, détenu par un homme de 82 ans et une femme de 72 ans.

Pour ce bien, le vendeur doit recevoir un bouquet de 120.000 euros, et le reste du prix est converti en rente de 5.500 euros par mois. "L’affaire est intéressante. Mais encore faut-il pouvoir verser 5.500 euros par mois. Or les acquéreurs susceptibles de sortir pareille somme ne sont pas légion",observe Bruno Bavelier. Si l’offre concerne majoritairement de grandes surfaces détenues par des personnes de moins de 75 ans, la demande, elle, porte sur des studios et des 2-pièces de 60 mètres carrés, si possible détenus par des propriétaires âgés de 80 ans au minimum et avec une rente qui ne dépasse pas 1.000 euros. 

source : CHALLENGES 

réussir son achat en viager immobilier

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Immobilier - comment réussir son achat en viager

Même si elles ne représentent qu’à peine 1% des transactions immobilières, les offres de ventes en viager progressent chaque année. En raison de la crise et du vieillissement de la population, un nombre croissant de personnes âgées est en effet tenté par ce type d’opérations qui consistent à céder son logement, tout en continuant à l’occuper et à percevoir une rente viagère jusqu’à son décès.

Pour les acheteurs, ces transactions peuvent aussi représenter de belles opportunités. A condition de prendre un certain nombre de précautions, car aucune loi n’encadre les ventes en viager.

Bien fixer le prix du bien au départ :

Près de 80% de l’offre se concentre en Ile-de-France et sur la Côte d’Azur. Une fois le bien trouvé, reste à déterminer ce que vous allez devoir débourser pour l’acquérir. Car si un certain nombre d’agences immobilières se sont spécialisées sur le créneau, la plupart des transactions se font de gré à gré.

Acheteurs et vendeurs doivent tout d’abord se mettre d’accord sur le prix d’estimation du bien. Celui-ci servira ensuite de base pour calculer le montant du « bouquet » (la somme payée au moment de la signature de l’acte de vente), ainsi que celui de la rente viagère, versée chaque mois au crédirentier (le vendeur en viager) jusqu’à son décès. (cf "calculer un viager occupé" et "calculer un viager libre")

En général, le bouquet correspond à 30% de la valeur d’expertise, la rente étant calculée sur les 70% restant. Mais rien n’est figé : si le crédirentier souhaite un bouquet plus important, il peut le négocier avec vous, en contrepartie de quoi sa rente sera plus faible. Mieux vaut toutefois rester dans les clous car l’administration fiscale est particulièrement regardante sur ce type d’opérations. Si la valeur du bien est manifestement sous-évaluée et le bouquet d’un montant ridicule, vous risquez un redressement fiscal. Les héritiers légaux seront aussi en mesure de contester et de faire annuler une vente jugée trop basse.

Gare à l’évolution de la rente :

En général, le montant de la rente viagère est indexé sur un indice, déterminé librement dans le contrat de vente. Pour plus de sécurité, mieux vaut l’indexer sur l’indice du coût de la vie.

Attention à ne pas sous-estimer les charges :

Sachez que si vous achetez un bien en viager en très mauvais état, les grosses réparations seront à votre charge (ravalement de façade, réfection de toiture,…). Si vous avez le moindre doute, faites visiter le bien par un professionnel avant de vous lancer, ou vérifiez que vous avez la trésorerie nécessaire pour faire face à un cas de coup dur.

En effet, si vous n’arrivez plus à payer la rente mensuelle, le crédirentier pourra faire annuler la vente en viager, grâce à la clause résolutoire intégrée dans la quasi-totalité des actes de vente en viager. Après avoir prouvé que vous ne lui avez pas versé deux arrérages à la suite, il pourra entamer une action en justice contre vous. Au final, le Tribunal peut lui rendre la pleine propriété de son bien, parfois sans prévoir d’indemnisation à votre égard.

Marie Pellefigue