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Immobilier - comment réussir son achat en viager

Même si elles ne représentent qu’à peine 1% des transactions immobilières, les offres de ventes en viager progressent chaque année. En raison de la crise et du vieillissement de la population, un nombre croissant de personnes âgées est en effet tenté par ce type d’opérations qui consistent à céder son logement, tout en continuant à l’occuper et à percevoir une rente viagère jusqu’à son décès.

Pour les acheteurs, ces transactions peuvent aussi représenter de belles opportunités. A condition de prendre un certain nombre de précautions, car aucune loi n’encadre les ventes en viager.

Bien fixer le prix du bien au départ :

Près de 80% de l’offre se concentre en Ile-de-France et sur la Côte d’Azur. Une fois le bien trouvé, reste à déterminer ce que vous allez devoir débourser pour l’acquérir. Car si un certain nombre d’agences immobilières se sont spécialisées sur le créneau, la plupart des transactions se font de gré à gré.

Acheteurs et vendeurs doivent tout d’abord se mettre d’accord sur le prix d’estimation du bien. Celui-ci servira ensuite de base pour calculer le montant du « bouquet » (la somme payée au moment de la signature de l’acte de vente), ainsi que celui de la rente viagère, versée chaque mois au crédirentier (le vendeur en viager) jusqu’à son décès. (cf "calculer un viager occupé" et "calculer un viager libre")

En général, le bouquet correspond à 30% de la valeur d’expertise, la rente étant calculée sur les 70% restant. Mais rien n’est figé : si le crédirentier souhaite un bouquet plus important, il peut le négocier avec vous, en contrepartie de quoi sa rente sera plus faible. Mieux vaut toutefois rester dans les clous car l’administration fiscale est particulièrement regardante sur ce type d’opérations. Si la valeur du bien est manifestement sous-évaluée et le bouquet d’un montant ridicule, vous risquez un redressement fiscal. Les héritiers légaux seront aussi en mesure de contester et de faire annuler une vente jugée trop basse.

Gare à l’évolution de la rente :

En général, le montant de la rente viagère est indexé sur un indice, déterminé librement dans le contrat de vente. Pour plus de sécurité, mieux vaut l’indexer sur l’indice du coût de la vie.

Attention à ne pas sous-estimer les charges :

Sachez que si vous achetez un bien en viager en très mauvais état, les grosses réparations seront à votre charge (ravalement de façade, réfection de toiture,…). Si vous avez le moindre doute, faites visiter le bien par un professionnel avant de vous lancer, ou vérifiez que vous avez la trésorerie nécessaire pour faire face à un cas de coup dur.

En effet, si vous n’arrivez plus à payer la rente mensuelle, le crédirentier pourra faire annuler la vente en viager, grâce à la clause résolutoire intégrée dans la quasi-totalité des actes de vente en viager. Après avoir prouvé que vous ne lui avez pas versé deux arrérages à la suite, il pourra entamer une action en justice contre vous. Au final, le Tribunal peut lui rendre la pleine propriété de son bien, parfois sans prévoir d’indemnisation à votre égard.

Marie Pellefigue