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ACHETER en viager : une bonne affaire ?

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ACHETER en viager un bien immobilier : une bonne affaire ?

Les mentalités changent : la vente en viager n’est plus taboue. Pour la réussir, il faut respecter certaines règles, la fixation du prix, partiellement payé au comptant. Ce qui ne la rend pas accessible à toutes les bourses.

Le viager, avec quelque 8 000 ventes par an, constitue un marché de niche : même s’il est en légère croissance, il ne représente que 1% des transactions immobilières.  Une accélération importante est attendue à partir de 2020 avec la génération des baby-boomers qui atteindra l’âge moyen des vendeurs en viager, soit 75 ans.

Des modalités de paiement particulières

Le viager se rapproche d’une vente immobilière classique, seules ses modalités de paiement diffèrent. Au moment de l’acquisition, l’acheteur – appelé le débirentier – ne règle que le bouquet, une somme d’argent payée comptant. Le reste est acquitté chaque mois auprès du vendeur – nommé crédirentier –, sous forme de rente versée jusqu’à son décès. « “Tabou”, “malsain”, tels ont été pendant longtemps les adjectifs qualifiant le viager », note François Robelin, notaire à Vichy. Pourquoi ? Parce que le contrat dépend d’un aléa fondé sur la durée de vie d’une personne. « Mais cette vision a aujourd’hui largement évolué. Le viager est perçu comme un investissement à part entière. D’ailleurs, le contrat est totalement équilibré, dans la mesure où vendeur et acquéreur en tirent tous les deux avantage », ajoute Me Robelin. L’acquéreur se constitue un patrimoine tout en souplesse et au meilleur prix. Mais l’opération est aussi intéressante pour le vendeur retraité, qui trouve ainsi un moyen de compléter ses revenus. Anthony Mattei, le directeur de Sud Viager, une agence spécialisée dans le viager à Marseille depuis trois générations, va plus loin : « Le viager est un schéma gagnant-gagnant. Il arrive d’ailleurs souvent que des liens affectifs forts se nouent entre la personne âgée et l’acheteur. »

Un investissement atypique

Dans la majorité des cas, le vendeur est une personne âgée qui continue à habiter le logement. On parle alors de « viager occupé », ce qui lui assure le maintien de son cadre de vie. Attention toutefois, l’investissement n’est pas nécessairement juteux ! « N’oubliez pas que le contrat est aléatoire, vous prenez un pari sur l’espérance de vie du vendeur. Plus il vivra vieux, plus le bien vous coûtera cher », explique Me Robelin. D’ailleurs, il y a quelques années, un notaire a réalisé une bien mauvaise affaire en achetant une maison en viager à une cliente âgée de 90 ans. Il ne se doutait pas que cette femme, dénommée Jeanne Calment, mourrait à l’âge de 122 ans ! Pour Stanley Nahon, ce cas est totalement isolé : « Vous avez peu de risque de tomber sur la doyenne de l’humanité ! »

Un bien qui se valorise avec le temps

Néanmoins, comme dans le cas de Jeanne Calment, quand la personne quitte les lieux pour entrer en maison de retraite, le propriétaire peut louer le bien et percevoir un revenu locatif. Ce dernier couvre, en général, le montant de la rente, même majorée. En cas de départ anticipé du logement par le crédirentier, la rente viagère à payer est en effet revalorisée, autour de 30 % (le taux est librement négociable au moment de la vente). L’achat en viager est moins hasardeux qu’il n’y paraît car, selon Anthony Mattei, « le coût total de l’acquisition du bien immobilier va effectivement dépendre de la longévité du vendeur. Mais à la fin, l’investisseur acquiert le bien à un prix inférieur à sa valeur réelle. Pourquoi ? Parce que le prix d’achat est décoté pour tenir compte de l’occupation par le crédirentier et que le bien se valorise dans le temps. Ainsi, les calculs sont tels que même si le vendeur vit bien au-delà de son espérance de vie, l’acquéreur reste gagnant ».

Bien négocier le prix

Le prix de la transaction fait l’objet de calculs très précis (cf "calculer un viager occupé" et "calculer un viager libre") , à partir de l’estimation réelle du bien libre au jour de la signature. À ce montant, il est appliqué une décote liée au droit d’usage et d’habitation. « Celle-ci est, par exemple, d’environ 30 % pour une femme âgée de 75 ans », explique Me Robelin. Ensuite, le montant du bouquet est fixé, autour de 30 % du prix du bien une fois la décote défalquée. Lorsque le bouquet est évalué, il faut calculer le montant de la rente. Plusieurs paramètres interviennent : l’âge et le sexe du crédirentier (qui permet de déterminer son espérance de vie), l’existence d’une clause de réversibilité si le bien est vendu par un couple (au décès de l’un, l’intégralité de la rente est versée au survivant), le taux de rendement du bien d’après sa valeur locative, etc. Les professionnels utilisent des outils spécifiques qui intègrent des tables de mortalité, les estimations sont susceptibles de légèrement varier, mais ces calculs ne constituent qu’une base, les montants du bouquet et de la rente demeurant librement négociables. « Le viager reste une vente immobilière. Rien ne vous empêche de négocier le prix à la baisse. D’ailleurs, dans ce marché de niche, l’acquéreur est en position de force puisque les acheteurs ne se bousculent pas », ajoute Me Robelin.

Avoir une logique d’épargne-retraite

« Si vous cherchez un investissement sécurisé dans la pierre, le viager est à conseiller, résume MeRobelin. Le placement est rentable et vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier à votre rythme et sans recourir à un emprunt bancaire. » Les acquéreurs, dans leur majorité, sont dans une logique d’épargne-retraite. De la même façon qu’ils investiraient dans une assurance-vie ou un bien locatif pour compléter leur retraite future, ils choisissent le viager. « Au-delà de 55 ans, et compte tenu de la durée d’un investissement en viager, la logique d’un investisseur est plutôt de transmettre le bien car il reviendra aux héritiers », analyse Stanley Nahon.

Prendre en compte les charges

Malgré ses avantages, le viager n’est pas à la portée de tous. Il vous faut en effet détenir des liquidités pour acquitter le bouquet car« les banques refusent de le financer à crédit, sauf si vous acceptez de mettre en hypothèque un autre bien immobilier », constate Anthony Mattei. Attention à bien faire vos calculs avant de vous engager ! Prenez en compte le fait que le versement de la rente peut durer longtemps et qu’il vous faudra assumer certaines charges en tant que propriétaire (de grosses réparations, par exemple). La répartition des travaux entre débirentier et crédirentier, telle que fixée dans l’acte de vente, est généralement celle pratiquée entre locataires et propriétaires.

Pouvoir faire face à un coup dur

Il faut donc disposer d’un minimum de trésorerie pour ne pas se retrouver « étranglé » au moment de payer rentes et charges. Par ailleurs, pour assurer le paiement de la rente au crédirentier, une hypothèque est prise par le notaire : si vous cessez les versements, le vendeur peut faire saisir et vendre le bien. Souvent, il est ajouté dans l’acte une clause résolutoire : elle permet au vendeur, si le débirentier ne règle plus la rente, de redevenir propriétaire en faisant annuler la vente. Dans ce cas de figure, vous perdez toutes les sommes déjà versées ! « Nous conseillons à nos clients de mettre de côté l’équivalent de six à douze mois de rentes par mesure de sécurité. Si vous touchez à ce capital, c’est le signal d’alerte. Et si la crise n’est pas passagère, il faut s’empresser de remettre en vente le bien », alerte Stanley Nahon.

Revendre avant terme

Vous demeurez libre de revendre le bien acquis en viager, quand vous le désirez et à qui vous le souhaitez. Il n’est pas nécessaire d’obtenir l’autorisation du crédirentier. « L’opération n’entraîne généralement aucune perte pour le premier acquéreur », confie Anthony Mattei. La difficulté est ailleurs : même si vous vous libérez d’une charge financière – le paiement de la rente viagère puisque le nouvel acquéreur prend le relais –, vous restez garant de son paiement jusqu’au décès du crédirentier. Reste à bien choisir l’acheteur en s’assurant de ses capacités financières.

« Attention au viager en famille »

Pierre Montagnon, notaire à Gerzat (Puy-de-Dôme)

« Il faut être extrêmement prudent quand on pratique un viager en famille, que ce soit avec un enfant, un neveu, un cousin... La loi considère l’opération entre des parents et un enfant comme une donation déguisée. Pour y échapper, il faut que les frères et sœurs soient partie prenante de l’acte en déclarant que la transaction leur paraît sincère, et que la valeur du bien et de la rente est réelle. Dans les faits, j’évite le plus possible ces ventes, et je les refuse quand je sens que le viager est un moyen détourné de recevoir le bien gratuitement et sans fiscalité. En revanche, quand la démarche est sérieuse et que les parties veulent pratiquer une vente viagère malgré les mises en garde, nous prenons le plus de précautions possible : estimation du bien effectuée par un professionnel, conservation des preuves de paiement du bouquet et des rentes, etc. Nous devons pouvoir tout justifier en cas de contrôle de l’administration fiscale. »

Cas pratique

Élisabeth, 75 ans, est veuve. Elle vend en viager sa maison à Luc, un bien estimé à 300 000 €. Son espérance de vie est de quinze ans. Elle souhaite continuer à habiter son logement.

La décote induite par ce droit d’habitation est de 27 %. La valeur de la maison occupée s’élève à 219 000 € (300 000 - 27 %), et le rendement locatif est d’environ 3 % par an. Elle demande un bouquet de 75 000 €.

Compte tenu de l’espérance de vie d’Élisabeth, la rente annuelle payée par Luc sera de 9 600 €, soit 800 € par mois.

Une revalorisation annuelle de la rente est prévue dans l’acte de vente, selon l’indice des prix à la consommation.

De Rosine Maiolo

 

VIAGER OCCUPE : une bonne solution pour les petites retraites

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Le viager immobilier occupé, une bonne solution pour les faibles retraites

Si une pension de retraite est trop faible pour assurer à son bénéficiaire des conditions décentes de vie, la vente de sa résidence principale en viager occupé constitue une bonne alternative pour obtenir un complément de revenu.

Le viager occupé, comment ça marche ?

Dans le cadre d'une vente en viager, une personne âgée cède la propriété de son logement à un acheteur plus jeune contre la garantie de pouvoir continuer à y habiter. La vente se traduit par le versement d’un premier acompte en capital, appelé le bouquet, puis par une rente que l'acheteur s'engage à payer au propriétaire pour le reste de son existence. Son montant dépend de la valeur du bien immobilier et doit être indexé sur l’augmentation du coût de la vie. Pendant la vie du rentier, les charges liées au logement font l’objet d’une répartition. Le nouveau propriétaire doit notamment prendre en charge les gros travaux ainsi la taxe foncière. Les petits travaux d’entretien et la taxe d’habitation, en revanche, sont financés par le rentier.

Moins courant, le viager libre permet également au vendeur de percevoir son bouquet et sa rente viagère mensuelle mais l'oblige à quitter les lieux dès la transaction.

Un complément de retraite pour le vendeur...

La vente d’une résidence principale en viager constitue une décision importante pour un retraité. Par cet acte, le bien disparaît de son patrimoine immobilier et ne peut donc pas entrer dans le cadre de sa succession. Si ce point ne constitue pas un obstacle à ses yeux (aucun descendant en ligne directe, par exemple), le viager peut alors être un levier efficace pour augmenter ses revenus. Au-delà du confort de vie amélioré, ces moyens supplémentaires peuvent faire la différence lorsque l’autonomie de l’occupant commence à décliner. La location d’une chambre dans une bonne maison de retraite ou le recrutement d’un auxiliaire de vie sont alors largement facilités.

…et une bonne affaire potentielle pour l’acheteur

Tout le monde n’est pas prêt à faire acheter un bien immobilier en « misant » sur le décès rapide du vendeur. C’est la raison pour laquelle on estime qu’à peine un quart des logements mis en vente en viager trouvent preneur. Souvent, le vendeur est contraint de renoncer à son projet et de vendre son patrimoine de façon classique. Le viager ne manque pourtant pas d’atouts pour séduire un jeune investisseur : contre un versement initial faible par rapport à la valeur du bien (inférieur à 60 %) et le versement d’une rente viagère abordable, il est possible de se retrouver à la tête d’un beau patrimoine.

La réduction des risques du viager par la mutualisation

En raison de la frilosité des acheteurs, certains produits financiers permettant d’investir sans risque dans le viager sont en train d'émerger. Le principe : une Sicav, une SCI ou un fonds professionnel de capital-investissement achètent plusieurs biens en viager pour les revendre au décès de l’occupant et générer une plus-value. Le principal risque lié au viager, à savoir une durée de vie très longue du rentier, est ainsi dilué entre un grand nombre de biens.

 

Les points clés à retenir

Souvent mal perçu, le viager constitue au contraire une aide précieuse pour l'amélioration de la qualité de vie de nombreux retraités qui souhaitent compléter leurs revenus et se prémunir contre toute difficulté au cours de leurs vieux jours.

 

Par Florian DCE le 15 Juin 2016

LE VIAGER, la solution à tous les problèmes

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Le viager, la solution à tous les problèmes

Marc FIORENTINO dit : "Je vais vous faire une confidence : j'ai une conviction profonde depuis quelques années, avec un raisonnement qui paraît imparable, et pourtant rien ne se passe. La raison de mon trouble ? Le viager. Le viager me paraît être la solution à tous les problèmes de la France, ou presque.

Une immense partie du patrimoine immobilier des ménages est en effet « stérilisée » économiquement : elle appartient à des seniors qui, en plus, ont un besoin croissant de revenus du fait de la baisse des taux de rémunération de leur épargne et de la baisse de leurs retraites. La solution pour les seniors propriétaires semble donc évidente : mettre leur résidence principale en viager et toucher une rente viagère en plus d'un bouquet, capital versé à la signature du deal. Pour l'économie française dans son ensemble, cette injection de cash provoquerait un formidable boom de la consommation, et donc de la croissance. Seulement voilà, le viager ne décolle pas. Le nombre de transactions reste très confidentiel. Peu de seniors mettent leurs biens en viager, probablement encore traumatisés par la prestation de Michel Serrault dans le film de Pierre Tchernia. Peu d'investisseurs s'y intéressent, malgré l'apparition de fonds mutualisés spécialisés. Le gouvernement devrait se pencher sur ce sujet à plusieurs centaines de milliards d'euros, et réfléchir à un moyen de booster cette solution miracle qu'est le viager en créant, peut-être, une incitation fiscale, carotte suprême pour tous les placements-vedettes en France."

 

Source :  CHALLENGES N °483 - 23 JUIN 2016  Marc FIORENTINO

 

Alors : le viager un bon investissement ?

La personne décide de vendre son appartement ou sa maison en contrepartie d'une rente garantie à vie (la "rente viagère") et d'un capital initial (le "bouquet"). Elle peut choisir de rester dans son logement (viager occupé, 95% des ventes) ou de le laisser libre (viager libre). Le viager occupé est le plus intéressant parce qu'il y a une décote d'occupation, calculée sur le prix de vente du bien.

Gagnant - gagnant

Le viager correspond à un besoin des deux parties. Les seniors, qui n'ont pas toujours les moyens, peuvent rester chez eux. Pour les acheteurs, c'est beaucoup moins cher. 

La valeur du bien se calcule selon plusieurs paramètres : la valeur du bien, l'espérance de vie du vendeur, le montant du bouquet (plus il est élevé, plus la rente est faible), l'occupation ou non, et enfin le type de rente souhaitée. (cf "calculer un viager occupé" et "calculer un viager libre")

 

A quel âge ?

Il n'y a pas d'âge minimum ni maximum pour vendre en viager. C'est plus intéressant d'acheter le bien d'un vendeur jeune, car la décote est plus forte. Le viager reste de toute façon un bon placement immobilier, grâce à la décote bien sûr, mais aussi parce que cela évite d'emprunter. Par ailleurs, lorsqu'il y a un occupant, cela signifie ni frais de gestion locative, ni revenus fonciers à déclarer

On estime que 12.000 biens immobiliers en viager sont à acheter en France. Il y a plus d'offres que de demandes. Aujourd'hui, on compte 3.000 à 5.000 ventes par an, soit 1% du marché de l'immobilier. D'ici à 20 ans, ce taux devrait passer à 5%.

LES ATOUTS de l'achat en viager immobilier

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Les atouts de l'achat en viager d'un bien immobilier en 5 points clés

Acheter un logement en viager est une solution qui conserve tout son intérêt avec le problème des retraites et du vieillissement de la population.

Le viager immobilier occupé consiste à acheter un bien pour en obtenir la pleine jouissance seulement au décès du vendeur. Le prix est constitué d'une partie en capital - le bouquet - et d'une partie en rente mensuelle - la rente viagère - versée au vendeur pendant toute sa vie. Si le viager est libre, le vendeur n'habite plus le logement, mais il faut malgré tout verser la rente jusqu'à son décès.  (cf "calculer un viager occupé" et "calculer un viager libre")

 

Le capital est-il garanti ?

Le contrat de viager repose sur un aléa : le décès du vendeur. Le prix est donc basé sur une estimation de son espérance de vie. L'achat en viager d'un bien est déconseillé si le vendeur a moins de 70 ans.  

 

L'argent est-il disponible ?

Les articles du Code civil régissant le viager sont particulièrement protecteurs pour le vendeur. Ainsi, selon l'article 1979, "l'acheteur ne peut se libérer du paiement de la rente... ; il est tenu de servir celle-ci pendant toute la vie de la personne sur la tête de laquelle la rente a été constituée, quelle que soit la durée de vie de la personne et quelque onéreux qu'ait pu devenir le service de la rente". La loi va même plus loin : la rente viagère ne s'éteint pas le jour de la mort de l'acheteur. Ses héritiers doivent continuer à la payer. Toutefois, il est possible de revendre le viager acheté.  

 

Combien ça rapporte ?

L'aléa de la durée de vie rend le calcul de la rentabilité financière d'une opération en viager difficile. Pour déterminer le montant de la rente, il faut faire une estimation du logement comme si ce dernier était vendu libre. Ensuite, on applique une décote au titre de la durée prévisible d'occupation du bien. Enfin, il faut décider de la répartition du prix obtenu entre le montant en capital versé de suite et le montant en rente mensuelle acquitté pendant toute la vie du crédirentier. Le montant de la rente diffère selon les professionnels, qui ne se réfèrent pas tous aux mêmes tables de mortalité. Mieux vaut consulter plusieurs notaires ou agences spécialisées. Point important : la rente est en général indexée sur le coût de la vie.  

 

Quelle est la règle fiscale ?

Il n'y a aucun intérêt fiscalparticulier pour l'acheteur (la débirentier)

Pour le vendeur (le crédirentier), la rente viagère est taxée à l'impôt sur le revenu après un abattement de 50 % si le rentier a entre 50 et 59 ans au moment de la signature, de 60 % s'il a entre 60 et 69 ans et de 70 % s'il a 70 ans ou plus.  

 

NOS CONSEILS 

La définition des prix manque souvent de transparence, à la fois sur la valeur du bien et sur la transformation du capital en rente. Cette solution est de plus en plus prisée par des retraités en mal de revenus. Avec des prix de l'immobilier encore favorables, les acheteurs pourraient en profiter...  

 

Par L'EXPRESS.fr , publié le 08/06/2016

 

LE VIAGER, une vente à bien préparer

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Le viager immobilier, une vente à bien préparer

Qui choisit le viager et pourquoi ?

La vente en viager permet à des propriétaires qui généralement ont atteint un âge avancé d’obtenir un complément de revenus à vie, indexé sur le coût de la vie ou l’évolution des loyers par exemple. A partir de 70 ans, la part imposable de la rente viagère n’est que de 30 %.

 

Ce type de vente intéresse souvent les personnes sans héritiers, mais certains choisissent cette formule pour décharger leur famille des frais d’une maison de retraite, par exemple.

 

A noter que tous les vendeurs ne trouvent pas acquéreur sur ce marché plutôt déséquilibré. Ainsi on ne compte qu’environ 5000 ventes de ce type chaque année.

  

L'aléa est une composante importante du viager, de quoi s'agit-il ?

 

Le vendeur et l’acquéreur doivent avoir l’un et l’autre un risque de perte et une chance de gain, sans quoi la vente pourrait être annulée.

L’aléa n’existe pas, par exemple, si le vendeur se sait atteint d’une maladie incurable et décède peu après la vente.

 

Comment le prix du bien est-il fixé ?

 

La valeur du bien doit être estimée en fonction de sa localisation, de son état… et selon qu’il est vendu libre ou occupé.

En général, une partie du prix, 30 % par exemple, est versée comptant. C’est ce qu’on appelle le « bouquet ». Quant à la rente viagère, elle est calculée en fonction de l’espérance de vie du vendeur (ou des vendeurs, s’il s’agit d’un couple – on parle alors de viager « sur deux têtes ») et de la rentabilité du bien. (cf "calculer un viager occupé" et "calculer un viager libre")

 

Comment le vendeur (ou "crédirentier") peut-il s'assurer que la vente lui sera versée ?

 

Le notaire s’assurera que le contrat protège le vendeur – pour préparer un tel projet de vente, il est d’ailleurs préférable de prendre conseil auprès d’un notaire le plus en amont possible.

L’acte de vente peut comporter des clauses protectrices pour anticiper les difficultés, par exemple le défaut de paiement de la rente..

Pour contracter en toute sérénité, il faut s’assurer des capacités de paiement de l’acquéreur (futur « débirentier ») et établir avec lui un lien de confiance.

 

Le viager peut-il se pratiquer en famille ?

Si tel est votre projet, ce procédé n’est pas exclu, mais qu’il comporte les risques. Le notaire sera à cet égard de bon conseil.

Sachez que les services fiscaux examineront de près toute opération pouvant s’apparenter à une donation déguisée, dont le but serait d’échapper au paiement des droits de mutation. Sans parler des tensions familiales qui pourraient naître si le « débirentier » se révélait mauvais payeur….

 

Source : notaire.fr