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LES ATOUTS de l'achat en viager immobilier

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Les atouts de l'achat en viager d'un bien immobilier en 5 points clés

Acheter un logement en viager est une solution qui conserve tout son intérêt avec le problème des retraites et du vieillissement de la population.

Le viager immobilier occupé consiste à acheter un bien pour en obtenir la pleine jouissance seulement au décès du vendeur. Le prix est constitué d'une partie en capital - le bouquet - et d'une partie en rente mensuelle - la rente viagère - versée au vendeur pendant toute sa vie. Si le viager est libre, le vendeur n'habite plus le logement, mais il faut malgré tout verser la rente jusqu'à son décès.  (cf "calculer un viager occupé" et "calculer un viager libre")

 

Le capital est-il garanti ?

Le contrat de viager repose sur un aléa : le décès du vendeur. Le prix est donc basé sur une estimation de son espérance de vie. L'achat en viager d'un bien est déconseillé si le vendeur a moins de 70 ans.  

 

L'argent est-il disponible ?

Les articles du Code civil régissant le viager sont particulièrement protecteurs pour le vendeur. Ainsi, selon l'article 1979, "l'acheteur ne peut se libérer du paiement de la rente... ; il est tenu de servir celle-ci pendant toute la vie de la personne sur la tête de laquelle la rente a été constituée, quelle que soit la durée de vie de la personne et quelque onéreux qu'ait pu devenir le service de la rente". La loi va même plus loin : la rente viagère ne s'éteint pas le jour de la mort de l'acheteur. Ses héritiers doivent continuer à la payer. Toutefois, il est possible de revendre le viager acheté.  

 

Combien ça rapporte ?

L'aléa de la durée de vie rend le calcul de la rentabilité financière d'une opération en viager difficile. Pour déterminer le montant de la rente, il faut faire une estimation du logement comme si ce dernier était vendu libre. Ensuite, on applique une décote au titre de la durée prévisible d'occupation du bien. Enfin, il faut décider de la répartition du prix obtenu entre le montant en capital versé de suite et le montant en rente mensuelle acquitté pendant toute la vie du crédirentier. Le montant de la rente diffère selon les professionnels, qui ne se réfèrent pas tous aux mêmes tables de mortalité. Mieux vaut consulter plusieurs notaires ou agences spécialisées. Point important : la rente est en général indexée sur le coût de la vie.  

 

Quelle est la règle fiscale ?

Il n'y a aucun intérêt fiscalparticulier pour l'acheteur (la débirentier)

Pour le vendeur (le crédirentier), la rente viagère est taxée à l'impôt sur le revenu après un abattement de 50 % si le rentier a entre 50 et 59 ans au moment de la signature, de 60 % s'il a entre 60 et 69 ans et de 70 % s'il a 70 ans ou plus.  

 

NOS CONSEILS 

La définition des prix manque souvent de transparence, à la fois sur la valeur du bien et sur la transformation du capital en rente. Cette solution est de plus en plus prisée par des retraités en mal de revenus. Avec des prix de l'immobilier encore favorables, les acheteurs pourraient en profiter...  

 

Par L'EXPRESS.fr , publié le 08/06/2016

 

LE VIAGER, la solution à tous les problèmes

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Le viager, la solution à tous les problèmes

Marc FIORENTINO dit : "Je vais vous faire une confidence : j'ai une conviction profonde depuis quelques années, avec un raisonnement qui paraît imparable, et pourtant rien ne se passe. La raison de mon trouble ? Le viager. Le viager me paraît être la solution à tous les problèmes de la France, ou presque.

Une immense partie du patrimoine immobilier des ménages est en effet « stérilisée » économiquement : elle appartient à des seniors qui, en plus, ont un besoin croissant de revenus du fait de la baisse des taux de rémunération de leur épargne et de la baisse de leurs retraites. La solution pour les seniors propriétaires semble donc évidente : mettre leur résidence principale en viager et toucher une rente viagère en plus d'un bouquet, capital versé à la signature du deal. Pour l'économie française dans son ensemble, cette injection de cash provoquerait un formidable boom de la consommation, et donc de la croissance. Seulement voilà, le viager ne décolle pas. Le nombre de transactions reste très confidentiel. Peu de seniors mettent leurs biens en viager, probablement encore traumatisés par la prestation de Michel Serrault dans le film de Pierre Tchernia. Peu d'investisseurs s'y intéressent, malgré l'apparition de fonds mutualisés spécialisés. Le gouvernement devrait se pencher sur ce sujet à plusieurs centaines de milliards d'euros, et réfléchir à un moyen de booster cette solution miracle qu'est le viager en créant, peut-être, une incitation fiscale, carotte suprême pour tous les placements-vedettes en France."

 

Source :  CHALLENGES N °483 - 23 JUIN 2016  Marc FIORENTINO

 

Alors : le viager un bon investissement ?

La personne décide de vendre son appartement ou sa maison en contrepartie d'une rente garantie à vie (la "rente viagère") et d'un capital initial (le "bouquet"). Elle peut choisir de rester dans son logement (viager occupé, 95% des ventes) ou de le laisser libre (viager libre). Le viager occupé est le plus intéressant parce qu'il y a une décote d'occupation, calculée sur le prix de vente du bien.

Gagnant - gagnant

Le viager correspond à un besoin des deux parties. Les seniors, qui n'ont pas toujours les moyens, peuvent rester chez eux. Pour les acheteurs, c'est beaucoup moins cher. 

La valeur du bien se calcule selon plusieurs paramètres : la valeur du bien, l'espérance de vie du vendeur, le montant du bouquet (plus il est élevé, plus la rente est faible), l'occupation ou non, et enfin le type de rente souhaitée. (cf "calculer un viager occupé" et "calculer un viager libre")

 

A quel âge ?

Il n'y a pas d'âge minimum ni maximum pour vendre en viager. C'est plus intéressant d'acheter le bien d'un vendeur jeune, car la décote est plus forte. Le viager reste de toute façon un bon placement immobilier, grâce à la décote bien sûr, mais aussi parce que cela évite d'emprunter. Par ailleurs, lorsqu'il y a un occupant, cela signifie ni frais de gestion locative, ni revenus fonciers à déclarer

On estime que 12.000 biens immobiliers en viager sont à acheter en France. Il y a plus d'offres que de demandes. Aujourd'hui, on compte 3.000 à 5.000 ventes par an, soit 1% du marché de l'immobilier. D'ici à 20 ans, ce taux devrait passer à 5%.

LE VIAGER : un complément de retraite

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Le viager immobilier : un complément de retraire

En quoi consiste le viager ?

Pou­r améliorer ses revenus, sa retraite, le viager rend possible la vente de son bien immobilier (maison, appartement ou autre) en échange du versement d'une rente viagère à vie par l'acheteur.

  • Il est possi­ble et même fréquent que le vendeur occupe son logement jusqu'à son décès. On parle alors de viager occupé.

  • En cas de vente par un couple, il est possible de prévoir la réversion de la rente au profit du survivant. D'une certaine façon, le vendeur fait crédit à l'acheteur, soit pour une partie du prix si l'acheteur verse une somme comptant appelée "bouquet", soit pour la totalité du prix s'il n'y a pas de bouquet.

  • Le notaire prend d'ailleurs une sorte d'hypothèqueappelée "privilège de vendeur" sur le bien vendu, ce qui permet au vendeur de récupérer son bien en cas de non paiement de la rente viagère par l'acheteur.

  • L'acheteur (appelé débirentier) va donc s'acquitter de sa dette envers le vendeur (le crédirentier) au moyen d'échéances (mensuelles, trimestrielles ou autres) dont le nombre n'est pas connu d'avance. L'acheteur verse la rente au vendeur jusqu'au décès de celui-ci.

  • De ce point de vue, la vente en viager est un jeu de hasard qui peut avantager soit le vendeur, soit l'acheteur, soit être neutre. Tout dépendra de la durée de la vie du vendeur. La date de décès du vendeur, proche ou éloignée, personne ne peut le savoir, représente un risque à la fois pour le vendeur qui peut décéder rapidement et donc ne pas profiter beaucoup de sa rente, et pour l'acheteur qui peut être amené à payer la rente plus longtemps qu'il ne l'imaginait si le vendeur dispose d’une longévité exceptionnelle.

  • Ce risque, juridiquement appelé "aléa" est obligatoire dans ce type de contrat. Le juge annule la vente en viager dans laquelle l'aléa n'existe pas ; Par exemple : si le vendeur est malade au jour de la vente et qu'il décède rapidement de sa maladie (dans les 20 jours qui suivent la signature de l’acte).

 

 Calcul de l'échéance pour un achat en viager

  • Si le nombre d'échéances n'est pas connu d'avance, en revanche le montant des échéances de la première année est fixé dés le départ dans l'acte notarié.

  • Il est calculé en tenant compte à la fois de la valeur du bien vendu, du fait que le bien est libre ou occupé, du montant du versement comptant éventuel (le bouquet) et de l'âge du ou des vendeurs.(cf "calculer un viager occupé" et "calculer un viager libre")

  • Ensuite la rente est révisée chaque année en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction le plus souvent.

 

Imposition de la rente viagère perçue

  • Un autre indice peut être retenu sous certaines conditions. La rente viagère perçue chaque année par le vendeur sera soumise à l'impôt sur le revenu mais pas en totalité.

  • La part imposable de la rente viagère dépend de l'âge du vendeur au jour de la signature de l'acte notarié. Plus le vendeur est âgé, moins sa rente sera imposable.
    - Si le vendeur a moins de 50 ans au jour de la vente, 70 % de la rente sera imposable ;
    - Si le vendeur a entre 50 et 59 ans, 50 % de la rente sera imposable, entre 60 et 69 ans, 40 % de la rente sera imposable et si le vendeur a 70 ans ou plus, 30 % de la rente sera imposable.

  • Pour la plus-value, le régime est le même que pour une vente ordinaire et si vous vendez votre résidence principale vous serez totalement exonéré.

  • Dés que la vente est signée chez le notaire, le bien ne fait plus partie du patrimoine du vendeur qui n'en aura plus la charge totale. L'acte notarié prévoit qui paiera les petits et les gros travaux, les taxes foncières et d'habitation. Les héritiers éventuels du vendeur n'hériteront pas de ce bien puisqu'il est vendu.

  • Si vous avez des enfants vous pouvez leur expliquer si vous le jugez utile. Cette décision, la plupart du temps motivée par la nécessité de se mettre à l'abri du besoin est parfois mal comprise de l'entourage familial. N'hésitez pas à rencontrer votre notaire avant toute prise de décision.

Source : notaire.fr

 

LE VIAGER, une vente à bien préparer

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Le viager immobilier, une vente à bien préparer

Qui choisit le viager et pourquoi ?

La vente en viager permet à des propriétaires qui généralement ont atteint un âge avancé d’obtenir un complément de revenus à vie, indexé sur le coût de la vie ou l’évolution des loyers par exemple. A partir de 70 ans, la part imposable de la rente viagère n’est que de 30 %.

 

Ce type de vente intéresse souvent les personnes sans héritiers, mais certains choisissent cette formule pour décharger leur famille des frais d’une maison de retraite, par exemple.

 

A noter que tous les vendeurs ne trouvent pas acquéreur sur ce marché plutôt déséquilibré. Ainsi on ne compte qu’environ 5000 ventes de ce type chaque année.

  

L'aléa est une composante importante du viager, de quoi s'agit-il ?

 

Le vendeur et l’acquéreur doivent avoir l’un et l’autre un risque de perte et une chance de gain, sans quoi la vente pourrait être annulée.

L’aléa n’existe pas, par exemple, si le vendeur se sait atteint d’une maladie incurable et décède peu après la vente.

 

Comment le prix du bien est-il fixé ?

 

La valeur du bien doit être estimée en fonction de sa localisation, de son état… et selon qu’il est vendu libre ou occupé.

En général, une partie du prix, 30 % par exemple, est versée comptant. C’est ce qu’on appelle le « bouquet ». Quant à la rente viagère, elle est calculée en fonction de l’espérance de vie du vendeur (ou des vendeurs, s’il s’agit d’un couple – on parle alors de viager « sur deux têtes ») et de la rentabilité du bien. (cf "calculer un viager occupé" et "calculer un viager libre")

 

Comment le vendeur (ou "crédirentier") peut-il s'assurer que la vente lui sera versée ?

 

Le notaire s’assurera que le contrat protège le vendeur – pour préparer un tel projet de vente, il est d’ailleurs préférable de prendre conseil auprès d’un notaire le plus en amont possible.

L’acte de vente peut comporter des clauses protectrices pour anticiper les difficultés, par exemple le défaut de paiement de la rente..

Pour contracter en toute sérénité, il faut s’assurer des capacités de paiement de l’acquéreur (futur « débirentier ») et établir avec lui un lien de confiance.

 

Le viager peut-il se pratiquer en famille ?

Si tel est votre projet, ce procédé n’est pas exclu, mais qu’il comporte les risques. Le notaire sera à cet égard de bon conseil.

Sachez que les services fiscaux examineront de près toute opération pouvant s’apparenter à une donation déguisée, dont le but serait d’échapper au paiement des droits de mutation. Sans parler des tensions familiales qui pourraient naître si le « débirentier » se révélait mauvais payeur….

 

Source : notaire.fr

 

Immobilier : étonnant, mais le viager est redevenu tendance

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Immobilier : étonnant, mais le viager est redevenu tendance 

Beaucoup annonçaient sa décrépitude, mais le viager a décidément la peau dure. Malgré sa réputation peu flatteuse, ce système, qui consiste à transférer la propriété d’un bien en contrepartie de liquidités (le bouquet) et d’une rente viagère jusqu’au décès de l’occupant, résiste à l’épreuve du temps. Avec environ 6.000 viagers signés chaque année devant notaire, soit 1% des transactions immobilières, ce placement est longtemps resté une niche.

Facteur démographique

Mais la nouvelle jeunesse du viager s’explique aussi par le vieillissement de la population. "De plus en plus de jeunes retraités de 60 à 65 ans nous sollicitent pour mettre leurs résidences en viager afin d’avoir du cash et des revenus complémentaires", confirme Bruno Bavelier, directeur de Cruz Viager. Tandis que la population des acquéreurs potentiels – les quinquagénaires actifs (cadres, professions libérales, commerçants) soucieux de se constituer un patrimoine locatif pour leur retraite – ne cesse de croître.

Acheter en viager, c’est faire un double pari. Sur l’évolution des prix de l’immobilier, mais aussi sur l’espérance de vie du vendeur, également appelé "créditrentier". Car la quasi-majorité des biens mis en viager est occupée, les viagers dits "libres" représentant moins d’1% des transactions. Pour calculer le prix du bien, les experts appliquent donc une décote qui correspond à la valeur du droit d’usage et d’habitation. Celle-ci est fonction de l’espérance de vie de l’occupant et de la valeur locative du bien. Plus l’occupant est jeune, plus la décote est importante, et inversement.(cf "calculer un viager occupé" et "calculer un viager libre")

Diverses tables de mortalité

Le choix de la table de mortalité se révèle être un élément-clé du calcul. Non seulement pour le montant de la rente, mais aussi, et surtout, pour sa durée. Dans la pratique, plus de 80% des créditrentiers dépassent les espérances de vie théoriques retenues dans les tables de mortalité. Mais celles-ci ne sont pas harmonisées. Ainsi, l’espérance de vie pour un homme de 75 ans est de 11,3 ans selon l’Insee et de 14,5 ans dans les tables utilisées par les assureurs. Pour une femme de 75 ans, elle est respectivement de 16,69 ans et de 20,35 ans. Autrement dit, en prenant la table de l’Insee comme référence, l’acheteur risque de devoir servir une rente plus longtemps que prévu.

Pour un bien libre estimé 1 million, détenu par un propriétaire de 80 ans dont l’espérance de vie est de 12 ans, la décote est d’environ 45%. Occupé, le bien vaut 550.000 euros. Si le bouquet (la somme en cash) est de 200.000 euros, la rente à verser est de 350.000 euros, soit un peu plus de 2.425 euros par mois. Dans cet exemple théorique, le bouquet représente 37% du prix du bien décoté. En général, celui-ci dépasse rarement les 40%. "Si le viager concerne un couple, la rente ne change pas en cas de décès de l’un des conjoints. 

Marché déséquilibré

Géographiquement, les transactions se concentrent sur Paris intra-muros, l’Ile-de-France, la Côte d’Azur, quelques villes comme Deauville et Megève, et un peu sur la région lyonnaise. A Paris, les biens proposés sont surtout de grands appartements situés dans les beaux quartiers. A l’image de ce 150-mètres carrés sis au Trocadéro, détenu par un homme de 82 ans et une femme de 72 ans.

Pour ce bien, le vendeur doit recevoir un bouquet de 120.000 euros, et le reste du prix est converti en rente de 5.500 euros par mois. "L’affaire est intéressante. Mais encore faut-il pouvoir verser 5.500 euros par mois. Or les acquéreurs susceptibles de sortir pareille somme ne sont pas légion",observe Bruno Bavelier. Si l’offre concerne majoritairement de grandes surfaces détenues par des personnes de moins de 75 ans, la demande, elle, porte sur des studios et des 2-pièces de 60 mètres carrés, si possible détenus par des propriétaires âgés de 80 ans au minimum et avec une rente qui ne dépasse pas 1.000 euros. 

source : CHALLENGES