Articles sur la viager

le viager immobilier dans le temps

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Histoire du viager immobilier, un regime ancien et mal connu

Le concept de viager est extrêmement ancien.

Sous les empires babylonien, égyptien et romain, le viager existait déjà. Voici les grandes dates du viager en France

876 : Charles II introduit le viager.

1657 : Première table de mortalité réalisée par Christian Huygens. Premier calcul arbitraire de rentes viagères effectué par Jean Witt.

1661 : Edit royal limitant la vente en viager aux biens entre particuliers.

1662 : Charles IV de Lorraine vend son duché à Louis XIV contre une rente viagère de 200 000 écus.

1787 : Création de la Compagnie Royale d’Assurance.

1804 : Entrée en application du Code Civil légiférant le viager (articles 1968 à 1983).

1815 : L’Impératrice Marie Louise, épouse de Napoléon devient à la suite du Congrès de Vienne, Duchesse de Parme à titre viager.

1841 : Le Sultan Andrian Souli de Mayotte vend en viager l’Ile de Mayotte contre une rente de 1 000 piastres.

 

Un régime ancien, encore mal connu

Le viager existe depuis plus de 200 ans dans le code civil. Il est réglementé par les articles 1968 à 1983. Le terme « viager » signifie « temps de vie » en vieux français. La vente du bien intervient, en effet, en échange du versement au vendeur d’une rente à vie. Beaucoup de gens ont encore aujourd’hui une image caricaturale et négative de la vente en viager. C’est le pari sur la mort du vendeur qui lui donne cette connotation négative. La particularité essentielle de la vente en viager étant que la durée de versement de la rente et, par conséquent, le coût total de l’acquisition ne sont pas connus à l’avance puisqu’ils dépendent d’un événement nécessairement imprévisible, le décès du crédirentier (vendeur).

Qui n’a pas entendu parler de l’affaire Jeanne Calment, cette femme décédée à 122 ans après avoir enterré son notaire, qui avait acheté sa maison en viager bien des années auparavant. Ce cas est bien sûr assez rare, mais ce qui est certain, c’est plus le décès survient rapidement, plus l’acquéreur est gagnant. A l’inverse, face à un vendeur d’une longévité exceptionnelle, l’acquéreur le bien beaucoup plus cher que sa valeur. Il y a donc un risque, à la fois pour le vendeur et pour l’acquéreur. Cet aléa est une question « sine qua non » de la vente en viager. S’il n’existe pas, la vente peut être annulée en justice.

POUR ACHETER un bien à la moitié de sa valeur réelle, pensez au viager !

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DEJOUER les risques d'un achat en viager

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Déjouer les risques d'un achat immobilier en viager

Pour tenter de maintenir leur niveau de vie au moment de la retraite, de plus en plus de propriétaires âgés réfléchissent à mettre en vente leur résidence principale en viager occupé.

Ce contrat de gré à gré est conclu entre un vendeur (le crédirentier), qui conserve la jouissance de son bien et continue de l'habiter, et un acheteur (le débirentier), qui en acquiert la nue-propriété.

Au moment de l'achat, les deux parties s'entendent sur une somme à payer (le bouquet), complétée par une rente viagère versée chaque mois jusqu'au décès du crédirentier. Le bouquet et la rente dépendent de la valeur du bien immobilier, de l'âge du vendeur et de ses desiderata : un bouquet faible implique le versement d'une rente viagère élevée, et vice-versa. (cf "calculer un viager occupé" et "calculer un viager libre")

Pour un investisseur, ce marché de niche présente un intérêt financier, car il peut permettre d'acheter de 20 % à 30% moins cher. Mais encore faut-il que le vendeur ne batte pas des records de longévité… Si vous êtes intéressé, il est impératif d'examiner attentivement les clauses du contrat pour éviter les nombreux pièges que comporte un tel investissement.

DONATION DÉGUISÉE

Dans ce type de montage, une des erreurs les plus courantes consiste à acheter le logement d'un proche âgé sans descendance directe, tout en fixant un prix largement en dessous de celui du marché. "Dans ce cas, acheteur et vendeur prennent le risque de voir l'opération annulée puis requalifiée fiscalement pour donation déguisée", prévient Patrice Bonduelle, notaire au cabinet Michelez et associés.

Cela ne doit pas être pris à la légère, car l'administration fiscale épluche toutes les ventes en viager et les héritiers qui s'estiment lésés peuvent, au décès du crédirentier, contester l'opération.

Il est donc fortement recommandé de faire expertiser son bien immobilier par plusieurs professionnels afin de connaître sa valeur de marché. Conservez aussi ces estimations pour prouver votre bonne foi en cas de problème.

Autre erreur classique : ne pas prévoir de clés de répartition des charges courantes et des dépenses à venir. Lorsqu'un propriétaire vend son bien en viager, il en devient locataire à vie. Il doit donc l'entretenir et régler certaines charges, comme la taxe d'habitation. Le débirentier assume les autres frais (taxe foncière notamment).

Mais tout est négociable, et, pour être certain de savoir qui financera des travaux non prévus ou de nouvelles charges, mieux vaut tout coucher noir sur blanc dans le contrat. Une des clauses les plus importantes dans un contrat en viager, surtout si le crédirentier est "jeune", est celle de l'indexation de la rente viagère.

Celle-ci détermine, en effet, l'indice officiel qui servira de base pour réévaluer ce montant chaque année. Dans la majorité des cas, il s'agit de l'indice du coût de la vie (hors tabac), mais il est possible d'en choisir un autre avec l'accord du vendeur. L'acheteur ne doit pas sélectionner des indices trop exotiques pour éviter de se retrouver dans une situation financière difficile.

REVENDRE AVANT TERME

Et il existe d'autres écueils. L'acheteur doit ainsi prendre garde à ne pas sous-estimer les montants nécessaires pour faire face à éventuel un coup dur. Pour que l'opération soit valable, il faut prévoir une enveloppe de financement suffisamment large afin de pouvoir payer un ravalement non prévu ou des travaux de rénovation parfois très importants.

Et mieux vaut, lorsqu'on devient débirentier, ne pas oublier de verser la rente. Car "la clause résolutoire", insérée dans tous les contrats de viager, permet au crédirentier de rendre la vente en viager caduque si son acheteur ne paie pas deux mensualités à la suite".

Pour éviter une telle mésaventure, la solution consiste à revendre le viager avant son terme, sur la base d'une nouvelle expertise du bien : celle-ci tiendra compte de l'espérance de vie plus courte du vendeur et de l'évolution du marché immobilier.

L'acheteur verse alors un bouquet, et devient le nouveau débirentier. Il s'engage à verser la même rente au crédirentier, et, au décès de ce dernier, récupère la pleine propriété du bien.

Source : LE MONDE Marie Pellefigue 

 

COMMENT se déroule la revente d’un viager; viager libre, viager occupé, vente à terme?

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VIAGER : vive la vie de rentier!

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