Articles sur la viager

le viager immobilier dans le temps

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Histoire du viager immobilier, un regime ancien et mal connu

Le concept de viager est extrêmement ancien.

Sous les empires babylonien, égyptien et romain, le viager existait déjà. Voici les grandes dates du viager en France

876 : Charles II introduit le viager.

1657 : Première table de mortalité réalisée par Christian Huygens. Premier calcul arbitraire de rentes viagères effectué par Jean Witt.

1661 : Edit royal limitant la vente en viager aux biens entre particuliers.

1662 : Charles IV de Lorraine vend son duché à Louis XIV contre une rente viagère de 200 000 écus.

1787 : Création de la Compagnie Royale d’Assurance.

1804 : Entrée en application du Code Civil légiférant le viager (articles 1968 à 1983).

1815 : L’Impératrice Marie Louise, épouse de Napoléon devient à la suite du Congrès de Vienne, Duchesse de Parme à titre viager.

1841 : Le Sultan Andrian Souli de Mayotte vend en viager l’Ile de Mayotte contre une rente de 1 000 piastres.

 

Un régime ancien, encore mal connu

Le viager existe depuis plus de 200 ans dans le code civil. Il est réglementé par les articles 1968 à 1983. Le terme « viager » signifie « temps de vie » en vieux français. La vente du bien intervient, en effet, en échange du versement au vendeur d’une rente à vie. Beaucoup de gens ont encore aujourd’hui une image caricaturale et négative de la vente en viager. C’est le pari sur la mort du vendeur qui lui donne cette connotation négative. La particularité essentielle de la vente en viager étant que la durée de versement de la rente et, par conséquent, le coût total de l’acquisition ne sont pas connus à l’avance puisqu’ils dépendent d’un événement nécessairement imprévisible, le décès du crédirentier (vendeur).

Qui n’a pas entendu parler de l’affaire Jeanne Calment, cette femme décédée à 122 ans après avoir enterré son notaire, qui avait acheté sa maison en viager bien des années auparavant. Ce cas est bien sûr assez rare, mais ce qui est certain, c’est plus le décès survient rapidement, plus l’acquéreur est gagnant. A l’inverse, face à un vendeur d’une longévité exceptionnelle, l’acquéreur le bien beaucoup plus cher que sa valeur. Il y a donc un risque, à la fois pour le vendeur et pour l’acquéreur. Cet aléa est une question « sine qua non » de la vente en viager. S’il n’existe pas, la vente peut être annulée en justice.

POUR ACHETER un bien à la moitié de sa valeur réelle, pensez au viager !

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Pour acheter un bien immobilier à la moitié de sa valeur réelle, pensez au viager ! 

Acheter un bien en misant sur le décès de l'acquéreur ? L'achat en viager peut rebuter certains. Mais pour d'autres, c'est un bon moyen de dégager d'importantes plus-values, même si ce n'est jamais sans risque.

Le concept de viager n'a rien de nouveau. Cette opération qui consiste à acheter un bien en payant tout d'abord un bouquet puis une rente viagère mensuelle jusqu'à la mort de l'acquéreur a des adeptes de longue date. Et, depuis quelque temps, on voit même apparaître un certain nombre de fonds spécialisés dans le viager. Or si les professionnels de la gestion s'y intéressent, c'est que ce type d'investissement a retrouvé une certaine attractivité. Quels sont ses atouts ? 

Une offre aujourd'hui plus abondante et plus abordable

S'il n'y a pas de chiffres officiels dans ce domaine, les spécialistes s'accordent pour dire que l'offre augmente. En cause : l'allongement de l'espérance de vie et la baisse du pouvoir d'achat des retraités qui sont de plus en plus nombreux à rechercher ainsi un complément de revenus. Cette augmentation de l'offre est propice aux acquéreurs : alors qu'auparavant la plupart des biens à vendre se situaient dans l'Ouest parisien, et affichaient des tarifs souvent dissuasifs, désormais, on peut trouver des appartements ou même des maisons en viager sur l'ensemble du territoire. Et beaucoup plus abordables. Exemple : cette maison de 90 mètres carrés située à Toulouse. Le bouquet est de 90 000 euros. Auxquels s'ajoute une rente mensuelle de 900 euros par mois. Ou celle-ci, en Vendée, 32 000 euros plus une rente mensuelle de 400 euros. 

Il faut dire que la baisse des prix a aussi touché le secteur du viager... "Mais attention, prévient Dominique Charrier, de l'Institut national du viager, une agence spécialisée sur ce segment. Dans certaines petites villes, les prix ne sont pas près de remonter. A moins d'avoir l'intention de s'installer à terme dans le bien en question, mieux vaut se concentrer sur les grandes agglomérations ou le bord de mer." 

Un investissement fiscalement neutralisé

Avantage certain dans un contexte où la fiscalité immobilière ne cesse de s'alourdir, le viager reste un sanctuaire. Schématiquement, les loyers que l'on percevrait en achetant un bien classique sont en quelque sorte déduits du prix d'achat. Et du coup, sans loyer, pas de fiscalité ! Une solution idéale pour les personnes fortement imposées... et qui en ont les moyens. En effet, le bouquet, qui représente la plupart du temps 20 à 30 % de la valeur vénale du bien, doit être payé cash. 

Et ensuite, il faut être en mesure de faire face au versement d'une rente viagère, parfois élevée, tout en ayant peut-être à acquitter son propre loyer ou une mensualité à payer. 

Une plus-value réelle... mais pas sans risque

Mais, à la sortie, le bénéfice est indéniable : "Généralement, on considère que si le vendeur a une espérance de vie normale, le montant du bouquet et des rentes additionnées correspond à la moitié de la valeur réelle du bien", estime Dominique Charrier. Une telle plus-value n'est évidemment pas acquise sans risque. A commencer par celui que le vendeur vive plus longtemps que prévu... Voire plus longtemps que son acquéreur. "Pour protéger ma famille, j'ai souscrit une assurance décès, qui permettra à ma femme ou à mes enfants d'assurer le versement de la rente pendant au moins une dizaine d'années", explique Jean-Paul, qui en est à son troisième achat de ce type. 

Un impératif toutefois : si vous avez finalement du mal à honorer cette rente, ou si vous avez besoin de récupérer le capital investi dans le bouquet, il faudra revendre avant d'être pris à la gorge ­ tout en sachant que ce type de transaction prend généralement une bonne année. Car au bout de deux mois sans avoir honoré la rente, la vente serait tout simplement annulée, sans que vous puissiez récupérer tout ou partie des sommes versées. Têtes en l'air... s'abstenir ! 

 
Finances perso Par Virginie Franc-Jacob, publié le 07/04/2015

 

DEJOUER les risques d'un achat en viager

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Déjouer les risques d'un achat immobilier en viager

Pour tenter de maintenir leur niveau de vie au moment de la retraite, de plus en plus de propriétaires âgés réfléchissent à mettre en vente leur résidence principale en viager occupé.

Ce contrat de gré à gré est conclu entre un vendeur (le crédirentier), qui conserve la jouissance de son bien et continue de l'habiter, et un acheteur (le débirentier), qui en acquiert la nue-propriété.

Au moment de l'achat, les deux parties s'entendent sur une somme à payer (le bouquet), complétée par une rente viagère versée chaque mois jusqu'au décès du crédirentier. Le bouquet et la rente dépendent de la valeur du bien immobilier, de l'âge du vendeur et de ses desiderata : un bouquet faible implique le versement d'une rente viagère élevée, et vice-versa. (cf "calculer un viager occupé" et "calculer un viager libre")

Pour un investisseur, ce marché de niche présente un intérêt financier, car il peut permettre d'acheter de 20 % à 30% moins cher. Mais encore faut-il que le vendeur ne batte pas des records de longévité… Si vous êtes intéressé, il est impératif d'examiner attentivement les clauses du contrat pour éviter les nombreux pièges que comporte un tel investissement.

DONATION DÉGUISÉE

Dans ce type de montage, une des erreurs les plus courantes consiste à acheter le logement d'un proche âgé sans descendance directe, tout en fixant un prix largement en dessous de celui du marché. "Dans ce cas, acheteur et vendeur prennent le risque de voir l'opération annulée puis requalifiée fiscalement pour donation déguisée", prévient Patrice Bonduelle, notaire au cabinet Michelez et associés.

Cela ne doit pas être pris à la légère, car l'administration fiscale épluche toutes les ventes en viager et les héritiers qui s'estiment lésés peuvent, au décès du crédirentier, contester l'opération.

Il est donc fortement recommandé de faire expertiser son bien immobilier par plusieurs professionnels afin de connaître sa valeur de marché. Conservez aussi ces estimations pour prouver votre bonne foi en cas de problème.

Autre erreur classique : ne pas prévoir de clés de répartition des charges courantes et des dépenses à venir. Lorsqu'un propriétaire vend son bien en viager, il en devient locataire à vie. Il doit donc l'entretenir et régler certaines charges, comme la taxe d'habitation. Le débirentier assume les autres frais (taxe foncière notamment).

Mais tout est négociable, et, pour être certain de savoir qui financera des travaux non prévus ou de nouvelles charges, mieux vaut tout coucher noir sur blanc dans le contrat. Une des clauses les plus importantes dans un contrat en viager, surtout si le crédirentier est "jeune", est celle de l'indexation de la rente viagère.

Celle-ci détermine, en effet, l'indice officiel qui servira de base pour réévaluer ce montant chaque année. Dans la majorité des cas, il s'agit de l'indice du coût de la vie (hors tabac), mais il est possible d'en choisir un autre avec l'accord du vendeur. L'acheteur ne doit pas sélectionner des indices trop exotiques pour éviter de se retrouver dans une situation financière difficile.

REVENDRE AVANT TERME

Et il existe d'autres écueils. L'acheteur doit ainsi prendre garde à ne pas sous-estimer les montants nécessaires pour faire face à éventuel un coup dur. Pour que l'opération soit valable, il faut prévoir une enveloppe de financement suffisamment large afin de pouvoir payer un ravalement non prévu ou des travaux de rénovation parfois très importants.

Et mieux vaut, lorsqu'on devient débirentier, ne pas oublier de verser la rente. Car "la clause résolutoire", insérée dans tous les contrats de viager, permet au crédirentier de rendre la vente en viager caduque si son acheteur ne paie pas deux mensualités à la suite".

Pour éviter une telle mésaventure, la solution consiste à revendre le viager avant son terme, sur la base d'une nouvelle expertise du bien : celle-ci tiendra compte de l'espérance de vie plus courte du vendeur et de l'évolution du marché immobilier.

L'acheteur verse alors un bouquet, et devient le nouveau débirentier. Il s'engage à verser la même rente au crédirentier, et, au décès de ce dernier, récupère la pleine propriété du bien.

Source : LE MONDE Marie Pellefigue 

 

COMMENT se déroule la revente d’un viager; viager libre, viager occupé, vente à terme?

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Comment se déroule la revente d'un bien en viager ? 

Lors d’un achat en viager, le débirentier s'engage envers le crédirentier, théoriquement jusqu’au décès de ce dernier. Cependant, un bien en viager peut être revendu à tout moment.

 

La revente du viager du vivant du crédirentier

Lorsqu’un acquéreur achète son bien en viager, son objectif n’est pas de le revendre avant même de l’avoir acquis. Cependant, les aléas que peut subir le débirentier peuvent l’empêcher d’honorer le versement de ses arrérages mensuels. Dans de telles conditions, la revente du viager permet de ne pas accabler le débirentier et de faire en sorte que les difficultés qu’il rencontre n’aient pas de conséquences sur le crédirentier. Le viager peut donc être revendu à n’importe quel moment et sans l’accord préalable du crédirentier. Il conviendra toutefois de l’informer de cette démarche par voie d’huissier.

En cas de revente du viager du vivant du crédirentier, l’enjeu principal pour le débirentier sera de récupérer les sommes déjà versées. Il est donc indispensable de réaliser quelques calculs et de procéder à la revente en connaissance de cause.

Le nouvel acquéreur devra payer les rentes viagères dans les mêmes conditions que le débirentier initial. Il devra également verser au premier débirentier une somme de départ également appelée le bouquet, qui devra s’élever au minimum à l’ensemble des sommes déjà versées.

Sachez que lorsqu’il revend son viager, le débirentier initial se porte garant du nouvel acquéreur. De ce fait, en cas de problème dans le versement des rentes, par exemple, le crédirentier se retournera contre l’acquéreur initial qui lui-même se substituera au nouvel acquéreur et se retournera contre lui.

 

La revente du bien après le décès du crédirentier

 

Au décès du crédirentier, le bien immobilier devient automatiquement la propriété du débirentier, et le contrat de viager prend donc fin. Cette règle ne vaut pas lorsque dans les termes du contrat, il a été convenu que le viager se poursuit au profit d’une personne désignée par le crédirentier (il s’agit généralement de son conjoint), jusqu'à son propre décès. Dans ce cas, il faudra attendre le décès de cette personne pour que le viager prenne fin.

Généralement, l’acheteur n’a pas vraiment d’intérêt à revendre le bien qu’il vient d’acquérir, mais il peut en tirer avantage si le bien immobilier a été fortement valorisé depuis la conclusion de son achat en viager.

 

VIAGER : vive la vie de rentier!

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Viager immobilier : vive la vie de rentier !

A la question de savoir ce qu’est au juste le viager, la vente immobilière en viager arrive presque toujours en tête des réponses. Pourtant le viager occupe un champ très diversifié de la vie financière, économique et patrimoniale. En effet, il existe au moins deux sortes  de viager : le viager en immobilier et le viager dit financier. Tout aussi important, mais moins populaire, le viager financier se rencontre souvent dans le domaine de l’assurance vie. Le mot viager – droit viager dans le jargon - s’emploie également pour évoquer le droit au logement à vie attribué par le code civil au conjoint survivant. Alors le viager conçu comme technique patrimoniale, faut-il y aller ? Oui, mais sachez d’abord précisément à quel viager vous avez affaire, et ce qu’il vous rapportera. Décryptage.

Le viager a fait le régal et le bonheur financier de grands écrivains. En 1768, Voltaire écrivait à son amie la marquise du Deffant : "il  me semble que je vous avais conseillé de vivre, uniquement pour faire enrager ceux qui vous paient des rentes viagères ; pour moi, c’est presque le seul plaisir qui me reste." (cf histoire du viager)

Pourtant, le viager - technique patrimoniale déjà présente dans la Rome Antique - ne figure pas dans le code civil. Normal, viager est le terme usuel utilisé dans la vie courante pour désigner une opération patrimoniale précise. Lors de sa rédaction en 1804, le code civil crée un chapitre dédié au contrat de rente viagère. Hier comme aujourd’hui, l’article 1968 du code civil dispose que la rente viagère peut-être constituée à titre onéreux, moyennant une somme d’argent, ou pour une chose mobilière appréciable, ou pour un immeuble.

Cette technique patrimoniale est ainsi pratiquée sur les biens immobiliers, on parle alors de vente immobilière en viager, expression raccourcie dans le langage courant en viager immobilier ou viager. Le code civil indique également que le contrat de rente viagère, le viager donc, peut aussi être constitué sur une somme d’argent. Il s’agit du viager présent notamment dans le domaine de l’assurance vie,  parfois dit viager financier pour le distinguer du viager en immobilier.    

Le viager d’un bien immobilier

Seule au monde, à 75 ans, avec une retraite en peau de chagrin après une dure vie de labeur abonnée aux petits salaires. Mais elle ne se plaint jamais : elle est heureuse d’être propriétaire de sa maison située dans un ravissant petit village quelque part en France. Surtout que la solidarité des voisins ne se dément pas. 

Elle, c’est Ghislaine qui rêve parfois aux menus plaisirs qu’elle pourrait s’offrir si elle avait un budget un peu moins ric-rac,  comme de temps en temps un restau et un ciné avec ses copains et copines, une petite visite au salon de coiffure. Jusqu’au jour où la chance frappe à sa porte quand un voisin, agent immobilier de son état, lui parle du viager qui pourrait lui permettre de vivre un peu plus confortablement.

La vente en viager consiste pour le propriétaire d’un bien immobilier à le céder tout en continuant à l’occuper. Il s’agit alors du viager occupé.

L’originalité du viager, c’est que l’acquéreur ne sait pas à l’avance ce qu’il va payer au total. Car il y a un aléa, une part d’inconnu, que personne ne maîtrise, c’est l’espérance de vie du vendeur qui détermine pour l’acheteur pendant combien de temps il va payer la rente viagère. De Michel Serrault à Madame Calment, le viager réserve des surprises. On se souvient ainsi,  de l’histoire de ce notaire qui avait acquis l’appartement d’une dame, Jeanne Calment alors âgée de 90 ans. Il décède avant elle, et laisse à ses héritiers le soin de continuer à payer la rente mensuelle à la doyenne du monde qui vécut jusqu’à 122 ans.

Le viager, c’est aussi ce film joyeux et savoureux que les moins de 40 ans ne peuvent connaître. Les merveilleux acteurs Michel Serrault et Michel Galabru y narrent jusqu’à l’absurde la situation de l’acheteur en viager qui croyant réaliser une bonne affaire auprès d’un vendeur malade, en est pour ses frais.  

Le viager avec ou sans bouquet

La vente en viager se fait par un contrat conclu devant un notaire. Le propriétaire, appelé crédirentier va vendre son bien à un acheteur, le débirentier dans le jargon. Avec le temps, le mot crédirentier a perdu une partie de ses lettres, et aujourd’hui on parle beaucoup du rentier, l’individu supposé vivre de la sueur des autres. Pour en revenir au viager, le vendeur encaisse à la signature du contrat de vente, versé par l’acquéreur, un capital popularisé sous le nom bouquet et ensuite perçoit chaque mois une somme précise, une rente ou plus exactement une rente viagère, comme la nomme le code civil, un revenu versé au vendeur pendant toute sa vie.

Il peut ne pas y avoir de capital (bouquet) ce qui est assez rare, et dans ce cas le prix de vente du viager est constitué uniquement de la rente versée au vendeur pendant toute sa vie. La rente est versée sur la tête de celui qui en jouit, et s’éteindra à sa mort, sans que ses héritiers puissent en bénéficier. Mais parfois le viager peut-être constituée sur deux têtes, c’est à dire que la rente ne s’éteint pas au décès du crédirentier mais sera transférée, donc versée, par exemple au conjoint qui lui survit.

Aux termes de l’article 1976 du code civil, la rente attachée au viager est librement fixée entre le vendeur et l’acquéreur, mais doit présenter un caractère sérieux, disent les tribunaux. En pratique, le prix d’un viager est fixé en prenant la valeur réelle du bien constatée sur le marché local de l’immobilier.

Tout se passe comme si le bien libre de toute occupation devait faire l’objet d’une vente classique et non pas cédé en viager. Ensuite, ce prix de valeur libre est corrigé à l’aide des nombreux paramètres fixés dans l’opération de viager : bouquet ou pas, viager occupé qui désigne la situation où le vendeur continue de vivre dans le logement, ou au contraire viager libre, s’il n’ y habite plus. Schématiquement, le prix réel du bien immobilier est divisé par le nombre d’années qui resteraient à vivre au vendeur, compte tenu de son âge lors de la signature du viager. Pour cela, il existe des tables d’espérance de vie, jugées pour certaines trop défavorables au vendeur en viager.

La rente n’a pas vocation à rester figée, le contrat de viager doit prévoir son indexation à la hausse. A défaut de précision, la rente est indexée annuellement selon un barème remis à jour chaque année lors du vote de la loi de finances, intitulé taux de majoration des rentes viagères.  

Michèle Auteuil dans Capital du 15/12/2015