Articles sur la viager

VIAGER: Un seul acheteur pour dix vendeurs

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Avez-vous pensé à vendre en Viager ?

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le viager a de beaux jours devant lui

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Quand le viager répond à des problématiques sociétales

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Quand le viager immobilier répond à des problématiques sociétales

Incontestablement, l’immobilier se positionne comme un placement privilégié auprès des français. Dans ce contexte, force est de constater qu’il connait depuis une dizaine d’années une très forte croissance au regard des nombreux apports liés à ce dispositif. Avant toute chose, il convient de donner une courte définition de ce que représente le viager.


Les grands principes du viager


Le viager ("temps de vie"), est une vente réunissant un acquéreur-investisseur (débirentier) qui verse à un vendeur (crédirentier) un bouquet à la signature de l'acte authentique, puis une rente viagère mensuelle ou trimestrielle sa vie durant. Ce contrat a pour particularité de comprendre un aléa concernant la fin du contrat (article 1964 du Code civil).


La vente immobilière en viager peut s'effectuer sous deux aspects : le viager occupé (95% des ventes) et le viager libre (5% des ventes). Dans le premier cas le vendeur (le crédirentier) continue d'habiter chez lui, dans le second cas il n'y habite plus et laisse à l'acquéreur-investisseur (le débirentier) la possibilité d'habiter ou de louer le bien.


Le contrat en viager est un contrat équilibré, sécurisé et proposant de réels avantages pour le crédirentier (cadre fiscal, clause résolutoire...) et également des avantages pour le débirentier (rentabilité de 6 à 8% selon cas, acquisition sans recours au crédit bancaire...).


Le viager côté vendeur


Si la vente en viager trouve de nombreux adeptes, c’est parce qu’elle permet au crédirentier de profiter de revenus supplémentaires à un moment où, souvent, l’essentiel de ses revenus est constitué d’une retraite ou d’une pension.


Grâce au viager, le vendeur (crédirentier) s’assure une rente viagère jusqu’à la fin de ses jours. En outre, le vendeur (crédirentier) bénéficie d’avantages fiscaux sur sa rente viagère (abattements fiscaux de 30 % à 70 % en fonction de son âge). Ainsi, le vendeur (crédirentier) est assuré d’une retraite confortable tout en continuant de vivre chez lui, s’il décide de conserver son droit d’usage et d’habitation.


Le viager pour l’acheteur


L'acquéreur-investisseur (débirentier) réalise un investissement locatif sécurisé. La décote d'occupation correspond à des "loyers". Ces loyers théoriques ne sont pas fiscalisés puisqu'ils sont directement déduits lors de l'achat. Les rentes viagères, quant à elles, constituent le remboursement du crédit-vendeur. L'acquéreur-investisseur (le débirentier) fait une acquisition à son rythme et n'a aucun intérêt à devoir puisqu'il ne s'agit pas d'un crédit bancaire. Selon les cas, les débirentiers réalisent un placement offrant une rentabilité moyenne constatée entre 6 et 8%.


Au regard de ces fondamentaux, le viager se positionne comme la plus ancienne retraite du monde et une solution adaptée aux enjeux contemporains répondant à la fois aux besoins des séniors et des épargnants. À n’en pas douter, le marché du viager devrait donc continuer de se développer durablement et se positionner comme l’un des placements préférés des Français.

 

viager : un placement souvent rentable et éthique

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Le viager immobilier : un placement souvent rentable...et éthique : (oui, oui !!!) 

Gel des pensions, difficultés croissantes des régimes complémentaires : la retraite suscite de plus en plus de questions et d'angoisses. Raison de plus pour anticiper au mieux cette échéance. Investir en viager (viager libre ou viager occupé)  trouve aujourd'hui de plus en plus d'adeptes. En effet, cet investissement présente de nombreux atouts aussi bien pour les vendeurs (crédirentiers)  que pour les acquéreurs (débirentiers).

De tous les investissements immobiliers, le viager est sans doute celui qui a la moins bonne cote. Et pour cause : on lui reproche d'être fondé sur un aspect peu moral, à savoir la spéculation sur la mort de quelqu'un. Pour mémoire, le viager occupé (qui représente 95% du marché, par opposition au viager libre) permet à un propriétaire d'un certain âge de vendre son bien en récupérant une partie en cash (le bouquet) et une autre partie sous forme d'une rente viagère à vie, calculée dès la cession du bien. Avec, bien évidemment, cet aléa pour l'acheteur (débirentier) : plus le vendeur (crédirentier) profitera des bienfaits de la vie, plus le bien immobilier lui coûtera cher. D'où la décote concédée lors de la fixation du prix par rapport à la valeur de marché du bien. La décote peut varier entre 30 et 60%.

S'il n'a pas bonne image pour ces raisons morales, le viager recèle cependant de nombreux avantages pour les deux parties prenantes.

  • Côté investisseur, acheter un bien en viager est un placement de long terme qui correspond parfaitement à la constitution d'une épargne retraite. De fait, en calculant le bon rapport entre le bouquet et les rentes viagères mensuelles, l'acquéreur (débirentier)peut investir dans un actif qui sera bien entretenu (puisque le locataire (crédirentier) qui l'occupe n'a pas intérêt à le laisser se dégrader) et qui prend de la valeur avec le temps, et ce alors que les rentes viagères restent presque fixes (elles sont justes indexées au coût de la vie). Le pari peut sembler risqué si le vendeur vit au-delà des statistiques habituelles, mais le retour sur investissement peut s'avérer très intéressant. 

  Il faut considérer le viager comme un produit retraite mais aussi comme un placement éthique. Car en recourant à ce type d'investissement,   on permet à des  personnes âgées de financer leurs vieux jours.

  • On ne spécule pas ici sur la mort du vendeur (crédirentier). On lui permet de toucher une rente viagère à vie, alors qu'ils sont nombreux à toucher des retraites bien modestes, celles-ci risquant en plus aujourd'hui d'être gelées.

Enfin, il faut aussi savoir que les banques n'aiment pas financer le système du viager car elles ne sont pas, dans ce cas précis, les premiers prêteurs. Du coup, pour investir dans ce type de bien il faut avoir la trésorerie nécessaire. De même est-il primordial d'anticiper très en amont le versement des rentes viagères, car en cas de non-paiement le crédirentier peut annuler la cession en faisant valoir la clause résolutoire, et ce sans verser aucune indemnité...