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Quand le viager répond à des problématiques sociétales

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Quand le viager immobilier répond à des problématiques sociétales

Incontestablement, l’immobilier se positionne comme un placement privilégié auprès des français. Dans ce contexte, force est de constater qu’il connait depuis une dizaine d’années une très forte croissance au regard des nombreux apports liés à ce dispositif. Avant toute chose, il convient de donner une courte définition de ce que représente le viager.


Les grands principes du viager


Le viager ("temps de vie"), est une vente réunissant un acquéreur-investisseur (débirentier) qui verse à un vendeur (crédirentier) un bouquet à la signature de l'acte authentique, puis une rente viagère mensuelle ou trimestrielle sa vie durant. Ce contrat a pour particularité de comprendre un aléa concernant la fin du contrat (article 1964 du Code civil).


La vente immobilière en viager peut s'effectuer sous deux aspects : le viager occupé (95% des ventes) et le viager libre (5% des ventes). Dans le premier cas le vendeur (le crédirentier) continue d'habiter chez lui, dans le second cas il n'y habite plus et laisse à l'acquéreur-investisseur (le débirentier) la possibilité d'habiter ou de louer le bien.


Le contrat en viager est un contrat équilibré, sécurisé et proposant de réels avantages pour le crédirentier (cadre fiscal, clause résolutoire...) et également des avantages pour le débirentier (rentabilité de 6 à 8% selon cas, acquisition sans recours au crédit bancaire...).


Le viager côté vendeur


Si la vente en viager trouve de nombreux adeptes, c’est parce qu’elle permet au crédirentier de profiter de revenus supplémentaires à un moment où, souvent, l’essentiel de ses revenus est constitué d’une retraite ou d’une pension.


Grâce au viager, le vendeur (crédirentier) s’assure une rente viagère jusqu’à la fin de ses jours. En outre, le vendeur (crédirentier) bénéficie d’avantages fiscaux sur sa rente viagère (abattements fiscaux de 30 % à 70 % en fonction de son âge). Ainsi, le vendeur (crédirentier) est assuré d’une retraite confortable tout en continuant de vivre chez lui, s’il décide de conserver son droit d’usage et d’habitation.


Le viager pour l’acheteur


L'acquéreur-investisseur (débirentier) réalise un investissement locatif sécurisé. La décote d'occupation correspond à des "loyers". Ces loyers théoriques ne sont pas fiscalisés puisqu'ils sont directement déduits lors de l'achat. Les rentes viagères, quant à elles, constituent le remboursement du crédit-vendeur. L'acquéreur-investisseur (le débirentier) fait une acquisition à son rythme et n'a aucun intérêt à devoir puisqu'il ne s'agit pas d'un crédit bancaire. Selon les cas, les débirentiers réalisent un placement offrant une rentabilité moyenne constatée entre 6 et 8%.


Au regard de ces fondamentaux, le viager se positionne comme la plus ancienne retraite du monde et une solution adaptée aux enjeux contemporains répondant à la fois aux besoins des séniors et des épargnants. À n’en pas douter, le marché du viager devrait donc continuer de se développer durablement et se positionner comme l’un des placements préférés des Français.

 

le viager a de beaux jours devant lui

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Dans l'immobilier, le viager a de beaux jours devant lui ! 

Avec quelque 5 000 transactions par an, le viager pèse moins d’1 % des ventes immobilières dans l’ancien, pourtant, ce marché microscopique suscite de plus en plus d’intérêt. Il est en croissance d’environ 6 % par an

Le viager et ses dérivés (comme le démembrement entre nue-propriété et usufruit) progressent, c’est surtout parce qu’ils répondent, pour les vendeurs (crédirentiers), à une réelle nécessité. Les premiers babyboomeurs ont 70 ans cette année, les retraités sont de plus en plus nombreux. Avec des pensions qui stagnent et des soins médicaux de moins en moins remboursés, leurs fins de mois sont parfois difficiles, et le risque de dépendance les effraie. Ceux qui détiennent un bien immobilier (c’est-à-dire 70 % des 60- 74 ans) peuvent dégager un capital ou une rente viagère qui soulage leur budget. Car le financement de la dépendance, qui devait être le « cinquième pilier » de la Sécurité sociale promis par Nicolas Sarkozy, est encore essentiellement privé. Heureusement, pour combler le manque, il y a la France des propriétaires et l’ingénierie financière.

Un constat démographique

Selon les données de l’Insee, au 1er janvier 2050, en supposant que les tendances démographiques actuelles se maintiennent, la France métropolitaine comptera 70 millions d’habitants, soit 9,3 millions de plus qu’en 2005. Jusqu’en 2040, la proportion de personnes âgées de 65 ans ou plus progressera fortement. En 2050, un habitant sur trois serait âgé de 60 ans ou plus, tandis que la part des jeunes et des actifs diminuerait. Les personnes de 60 ans ou plus sont aujourd’hui 15 millions. Elles seront près de 19 millions en 2025 et près de 24 millions en 2060. Le nombre des personnes de plus de 85 ans va presque quadrupler d’ici à 2050, passant de 1,4 million aujourd’hui à 4,8 millions.

Une large majorité d’entre eux sont propriétaires de leur résidence principale et via le viager, peut leur permettre d’améliorer leur retraite et leur niveau de vie .

Des retraités propriétaires

La grande majorité des personnes âgées sont propriétaires de leur logement : à partir de 60 ans, trois ménages sur quatre sont propriétaires d’au moins un bien immobilier (76 % pour la tranche d’âge 60-69 ans et près de 75 % pour les 75 ans), et 65 % des ménages de plus de 65 ans ont terminé de rembourser leur prêt immobilier.

Face à la baisse des revenus constatés lors du passage à la retraite, ou en vue de dépenses futures en cas de dépendance, le viager est une solution pour obtenir un complément de revenus.

le viager immobilier dans le temps

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Histoire du viager immobilier, un regime ancien et mal connu

Le concept de viager est extrêmement ancien.

Sous les empires babylonien, égyptien et romain, le viager existait déjà. Voici les grandes dates du viager en France

876 : Charles II introduit le viager.

1657 : Première table de mortalité réalisée par Christian Huygens. Premier calcul arbitraire de rentes viagères effectué par Jean Witt.

1661 : Edit royal limitant la vente en viager aux biens entre particuliers.

1662 : Charles IV de Lorraine vend son duché à Louis XIV contre une rente viagère de 200 000 écus.

1787 : Création de la Compagnie Royale d’Assurance.

1804 : Entrée en application du Code Civil légiférant le viager (articles 1968 à 1983).

1815 : L’Impératrice Marie Louise, épouse de Napoléon devient à la suite du Congrès de Vienne, Duchesse de Parme à titre viager.

1841 : Le Sultan Andrian Souli de Mayotte vend en viager l’Ile de Mayotte contre une rente de 1 000 piastres.

 

Un régime ancien, encore mal connu

Le viager existe depuis plus de 200 ans dans le code civil. Il est réglementé par les articles 1968 à 1983. Le terme « viager » signifie « temps de vie » en vieux français. La vente du bien intervient, en effet, en échange du versement au vendeur d’une rente à vie. Beaucoup de gens ont encore aujourd’hui une image caricaturale et négative de la vente en viager. C’est le pari sur la mort du vendeur qui lui donne cette connotation négative. La particularité essentielle de la vente en viager étant que la durée de versement de la rente et, par conséquent, le coût total de l’acquisition ne sont pas connus à l’avance puisqu’ils dépendent d’un événement nécessairement imprévisible, le décès du crédirentier (vendeur).

Qui n’a pas entendu parler de l’affaire Jeanne Calment, cette femme décédée à 122 ans après avoir enterré son notaire, qui avait acheté sa maison en viager bien des années auparavant. Ce cas est bien sûr assez rare, mais ce qui est certain, c’est plus le décès survient rapidement, plus l’acquéreur est gagnant. A l’inverse, face à un vendeur d’une longévité exceptionnelle, l’acquéreur le bien beaucoup plus cher que sa valeur. Il y a donc un risque, à la fois pour le vendeur et pour l’acquéreur. Cet aléa est une question « sine qua non » de la vente en viager. S’il n’existe pas, la vente peut être annulée en justice.

viager : un placement souvent rentable et éthique

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Le viager immobilier : un placement souvent rentable...et éthique : (oui, oui !!!) 

Gel des pensions, difficultés croissantes des régimes complémentaires : la retraite suscite de plus en plus de questions et d'angoisses. Raison de plus pour anticiper au mieux cette échéance. Investir en viager (viager libre ou viager occupé)  trouve aujourd'hui de plus en plus d'adeptes. En effet, cet investissement présente de nombreux atouts aussi bien pour les vendeurs (crédirentiers)  que pour les acquéreurs (débirentiers).

De tous les investissements immobiliers, le viager est sans doute celui qui a la moins bonne cote. Et pour cause : on lui reproche d'être fondé sur un aspect peu moral, à savoir la spéculation sur la mort de quelqu'un. Pour mémoire, le viager occupé (qui représente 95% du marché, par opposition au viager libre) permet à un propriétaire d'un certain âge de vendre son bien en récupérant une partie en cash (le bouquet) et une autre partie sous forme d'une rente viagère à vie, calculée dès la cession du bien. Avec, bien évidemment, cet aléa pour l'acheteur (débirentier) : plus le vendeur (crédirentier) profitera des bienfaits de la vie, plus le bien immobilier lui coûtera cher. D'où la décote concédée lors de la fixation du prix par rapport à la valeur de marché du bien. La décote peut varier entre 30 et 60%.

S'il n'a pas bonne image pour ces raisons morales, le viager recèle cependant de nombreux avantages pour les deux parties prenantes.

  • Côté investisseur, acheter un bien en viager est un placement de long terme qui correspond parfaitement à la constitution d'une épargne retraite. De fait, en calculant le bon rapport entre le bouquet et les rentes viagères mensuelles, l'acquéreur (débirentier)peut investir dans un actif qui sera bien entretenu (puisque le locataire (crédirentier) qui l'occupe n'a pas intérêt à le laisser se dégrader) et qui prend de la valeur avec le temps, et ce alors que les rentes viagères restent presque fixes (elles sont justes indexées au coût de la vie). Le pari peut sembler risqué si le vendeur vit au-delà des statistiques habituelles, mais le retour sur investissement peut s'avérer très intéressant. 

  Il faut considérer le viager comme un produit retraite mais aussi comme un placement éthique. Car en recourant à ce type d'investissement,   on permet à des  personnes âgées de financer leurs vieux jours.

  • On ne spécule pas ici sur la mort du vendeur (crédirentier). On lui permet de toucher une rente viagère à vie, alors qu'ils sont nombreux à toucher des retraites bien modestes, celles-ci risquant en plus aujourd'hui d'être gelées.

Enfin, il faut aussi savoir que les banques n'aiment pas financer le système du viager car elles ne sont pas, dans ce cas précis, les premiers prêteurs. Du coup, pour investir dans ce type de bien il faut avoir la trésorerie nécessaire. De même est-il primordial d'anticiper très en amont le versement des rentes viagères, car en cas de non-paiement le crédirentier peut annuler la cession en faisant valoir la clause résolutoire, et ce sans verser aucune indemnité...

 

POUR ACHETER un bien à la moitié de sa valeur réelle, pensez au viager !

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Pour acheter un bien immobilier à la moitié de sa valeur réelle, pensez au viager ! 

Acheter un bien en misant sur le décès de l'acquéreur ? L'achat en viager peut rebuter certains. Mais pour d'autres, c'est un bon moyen de dégager d'importantes plus-values, même si ce n'est jamais sans risque.

Le concept de viager n'a rien de nouveau. Cette opération qui consiste à acheter un bien en payant tout d'abord un bouquet puis une rente viagère mensuelle jusqu'à la mort de l'acquéreur a des adeptes de longue date. Et, depuis quelque temps, on voit même apparaître un certain nombre de fonds spécialisés dans le viager. Or si les professionnels de la gestion s'y intéressent, c'est que ce type d'investissement a retrouvé une certaine attractivité. Quels sont ses atouts ? 

Une offre aujourd'hui plus abondante et plus abordable

S'il n'y a pas de chiffres officiels dans ce domaine, les spécialistes s'accordent pour dire que l'offre augmente. En cause : l'allongement de l'espérance de vie et la baisse du pouvoir d'achat des retraités qui sont de plus en plus nombreux à rechercher ainsi un complément de revenus. Cette augmentation de l'offre est propice aux acquéreurs : alors qu'auparavant la plupart des biens à vendre se situaient dans l'Ouest parisien, et affichaient des tarifs souvent dissuasifs, désormais, on peut trouver des appartements ou même des maisons en viager sur l'ensemble du territoire. Et beaucoup plus abordables. Exemple : cette maison de 90 mètres carrés située à Toulouse. Le bouquet est de 90 000 euros. Auxquels s'ajoute une rente mensuelle de 900 euros par mois. Ou celle-ci, en Vendée, 32 000 euros plus une rente mensuelle de 400 euros. 

Il faut dire que la baisse des prix a aussi touché le secteur du viager... "Mais attention, prévient Dominique Charrier, de l'Institut national du viager, une agence spécialisée sur ce segment. Dans certaines petites villes, les prix ne sont pas près de remonter. A moins d'avoir l'intention de s'installer à terme dans le bien en question, mieux vaut se concentrer sur les grandes agglomérations ou le bord de mer." 

Un investissement fiscalement neutralisé

Avantage certain dans un contexte où la fiscalité immobilière ne cesse de s'alourdir, le viager reste un sanctuaire. Schématiquement, les loyers que l'on percevrait en achetant un bien classique sont en quelque sorte déduits du prix d'achat. Et du coup, sans loyer, pas de fiscalité ! Une solution idéale pour les personnes fortement imposées... et qui en ont les moyens. En effet, le bouquet, qui représente la plupart du temps 20 à 30 % de la valeur vénale du bien, doit être payé cash. 

Et ensuite, il faut être en mesure de faire face au versement d'une rente viagère, parfois élevée, tout en ayant peut-être à acquitter son propre loyer ou une mensualité à payer. 

Une plus-value réelle... mais pas sans risque

Mais, à la sortie, le bénéfice est indéniable : "Généralement, on considère que si le vendeur a une espérance de vie normale, le montant du bouquet et des rentes additionnées correspond à la moitié de la valeur réelle du bien", estime Dominique Charrier. Une telle plus-value n'est évidemment pas acquise sans risque. A commencer par celui que le vendeur vive plus longtemps que prévu... Voire plus longtemps que son acquéreur. "Pour protéger ma famille, j'ai souscrit une assurance décès, qui permettra à ma femme ou à mes enfants d'assurer le versement de la rente pendant au moins une dizaine d'années", explique Jean-Paul, qui en est à son troisième achat de ce type. 

Un impératif toutefois : si vous avez finalement du mal à honorer cette rente, ou si vous avez besoin de récupérer le capital investi dans le bouquet, il faudra revendre avant d'être pris à la gorge ­ tout en sachant que ce type de transaction prend généralement une bonne année. Car au bout de deux mois sans avoir honoré la rente, la vente serait tout simplement annulée, sans que vous puissiez récupérer tout ou partie des sommes versées. Têtes en l'air... s'abstenir ! 

 
Finances perso Par Virginie Franc-Jacob, publié le 07/04/2015