Articles sur la viager

VIAGER: Un seul acheteur pour dix vendeurs

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1 seul acheteur se présente pour 10 vendeurs de biens immobiliers en viager !!!

Le viager constitue une solution tentante et de tendance pour les personnes âgées propriétaires de leur résidence principale, mais dont les revenus sont insuffisants pour financer leur train dévie, les frais occasionnés par une santé défaillante ou encore aider leurs enfants de leur vivant.

Le principe est simple : un investisseur achète un bien immobilier en nue-propriété, et en laisse l'usufruit au vendeur (le crédirentier), une personne âgée. L'acheteur en viager (le débirentier) verse au départ une somme inférieure à la valeur totale du bien (c'est ce que les spécialistes appellent le « bouquet ») et s'engage à verser une rente viagère jusqu'au décès du vendeur. Sa durée de vie conditionne la rentabilité de l'investissement : s'il décède plus tôt que prévu, l'acheteur aura payé un prix bien inférieur à la valeur du bien, et aura fait une « bonne affaire ». A l'inverse, si le vendeur bat des records de longévité, l'acheteur sera contraint de verser la rente viagère longtemps.

Le principal frein est culturel: les investisseurs sont peu à l'aise avec l'idée de parier sur la mort d'autrui. L'investissement en viager n'est pas aborde de façon rationnelle. Il touche à l'espérance de vie, mais aussi au mécanisme successoral, puisque les héritiers sont privés du bien immobilier vendu par anticipation. Ceci explique que les transactions en viager entre particuliers ne décollent pas pour le moment mais l’évolution démographique va changer la tendance. Les acteurs du marché estiment à environ 5 000 les ventes annuelles en viager. Un chiffre stable et une goutte d'eau face aux 800.000 ventes immobilières annuelles. Ce marché est surtout extrêmement déséquilibré.

Selon une note récente du Conseil d'analyse économique, un seul acheteur se présente pour dix vendeurs, et il faut en moyenne plus d'un an et demi pour vendre un bien. Le principe obstacle est le crédit bancaire ; avec des taux aussi bas, nombre de particuliers préfèrent acheter un bien de façon classique en pleine propriété.

Ces dernières années, des acteurs ont entrepris de dynamiser le marché comme ce site pour repondre à toutes les questions sur le viager, le premier site entre particuliers .

 

Avez-vous pensé à vendre en Viager ?

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Avez-vous pensé à vendre votre bien en viager ?

Vendre un bien en viager permet de se constituer un revenu complémentaire tout en conservant la jouissance du bien.

Le contrat de vente en viager repose sur le principe suivant : l’acheteur (le débirentier) acquière au moment de la vente soit la nue-propriété, soit la pleine propriété du bien immobilier contre le versement d’une rente viagère et le cas échéant d’un capital (bouquet).

Le vendeur (le crédirentier) perçoit ces sommes et dans la majorité des cas, il conserve la possibilité d’occuper le logement ou de le louer.

La fiscalité est cependant très particulière qu’il s’agisse en matière de revenus, de plus-value ou d’IFI.

Pour un viager occupé, le prix du bien immobilier équivaut au bouquet auquel s’ajoute la somme des rentes viagères versées. L’âge et le sexe du vendeur a un impact déterminant sur chacune des données. Ce sont les statistiques qui permettent d’évaluer le nombre d’années qu’il reste à vivre au crédirentier. La table de mortalité est utilisée pour calculer la rente viagère.

Attention, la sous-évaluation du prix du bien immobilier peut entraîner une requalification fiscale ou une action en nullité de la part du vendeur et même de ses héritiers.

Quelle est la fiscalité pour un viager?

Le viager en matière d’Impôt sur le revenu

Le débirentier ne peut pas déduire la rente versée de son revenu imposable.

Le crédirentier est en revanche imposable sur la rente perçue. Cette rente est imposée dans la catégorie des rentes viagères à titre onéreux : la rente viagère n’est imposable qu’à hauteur d’un pourcentage variant en fonction de l’âge du créditrentier au moment de l’entrée en jouissance de la rente.

Plus le créditrentier est âgé moins la taxation est forte, cf tableau ci-dessous. (ex : à partir de 70 ans, la fraction imposable est de 30 %).

Tableau 

70% de la rente viagère si le crédirentier est âgé de moins de 50 ans

50% de la rente viagère si le crédirentier est âgé de 50 à 59 ans inclus

40% de la rente viagère si le crédirentier est âgé de 60 à 69 ans inclus

30% de la rente viagère si le crédirentier est âgé de plus de 69 ans

 

Le viager en matière d’IFI

  • Le crédirentier doit déclarer la valeur de capitalisation de sa rente viagère et déclarer la valeur de l'usufruit (en cas de viager occupé et droit de le louer) à l’IFI (Imposition sur la Fortune Immobilière).
  • Le débirentier doit déclarer de son coté la valeur de la nue-propriété s’il s’agit d’un viager occupé ou de la pleine propriété dans le cas d’un viager libre. Il doit intégrer dans son passif déductible la valeur de capitalisation de la rente viagère.

 

Le viager et les Impôts locaux :
  • La taxe foncière doit être acquittée par le crédirentier s’il conserve le droit d’usufruit ou par le débirentier dans le cas contraire.
  • La taxe d'habitation doit être acquittée par l’occupant.

 

Le viager et les Plus-values :
  • Le vendeur (crédirentier) bénéficie comme dans une vente normale de sa résidence principale d’une exonération intégrale des plus values.

    En cas de cession d’un bien acquis en viager, le vendeur (crédirentier) bénéficie des exonérations et abattements prévus pour toutes les plus-values immobilières.

 

le viager a de beaux jours devant lui

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Dans l'immobilier, le viager a de beaux jours devant lui ! 

Avec quelque 8 000 transactions par an, le viager pèse moins d’1 % des ventes immobilières dans l’ancien, pourtant, ce marché microscopique suscite de plus en plus d’intérêt. Il est en croissance d’environ 6 % par an

Le viager et ses dérivés (comme le démembrement entre nue-propriété et usufruit) progressent, c’est surtout parce qu’ils répondent, pour les vendeurs (crédirentiers), à une réelle nécessité. Les premiers babyboomeurs ont 70 ans cette année, les retraités sont de plus en plus nombreux. Avec des pensions qui stagnent et des soins médicaux de moins en moins remboursés, leurs fins de mois sont parfois difficiles, et le risque de dépendance les effraie. Ceux qui détiennent un bien immobilier (c’est-à-dire 70 % des 60- 74 ans) peuvent dégager un capital ou une rente viagère qui soulage leur budget. Car le financement de la dépendance, qui devait être le « cinquième pilier » de la Sécurité sociale promis par Nicolas Sarkozy, est encore essentiellement privé. Heureusement, pour combler le manque, il y a la France des propriétaires et l’ingénierie financière.

Un constat démographique

Selon les données de l’Insee, au 1er janvier 2050, en supposant que les tendances démographiques actuelles se maintiennent, la France métropolitaine comptera 70 millions d’habitants, soit 9,3 millions de plus qu’en 2005. Jusqu’en 2040, la proportion de personnes âgées de 65 ans ou plus progressera fortement. En 2050, un habitant sur trois serait âgé de 60 ans ou plus, tandis que la part des jeunes et des actifs diminuerait. Les personnes de 60 ans ou plus sont aujourd’hui 15 millions. Elles seront près de 19 millions en 2025 et près de 24 millions en 2060. Le nombre des personnes de plus de 85 ans va presque quadrupler d’ici à 2050, passant de 1,4 million aujourd’hui à 4,8 millions.

Une large majorité d’entre eux sont propriétaires de leur résidence principale et via le viager, peut leur permettre d’améliorer leur retraite et leur niveau de vie .

Des retraités propriétaires

La grande majorité des personnes âgées sont propriétaires de leur logement : à partir de 60 ans, trois ménages sur quatre sont propriétaires d’au moins un bien immobilier (76 % pour la tranche d’âge 60-69 ans et près de 75 % pour les 75 ans), et 65 % des ménages de plus de 65 ans ont terminé de rembourser leur prêt immobilier.

Face à la baisse des revenus constatés lors du passage à la retraite, ou en vue de dépenses futures en cas de dépendance, le viager est une solution pour obtenir un complément de revenus.

Quand le viager répond à des problématiques sociétales

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Quand le viager immobilier répond à des problématiques sociétales

Incontestablement, l’immobilier se positionne comme un placement privilégié auprès des français. Dans ce contexte, force est de constater qu’il connait depuis une dizaine d’années une très forte croissance au regard des nombreux apports liés à ce dispositif. Avant toute chose, il convient de donner une courte définition de ce que représente le viager.


Les grands principes du viager


Le viager ("temps de vie"), est une vente réunissant un acquéreur-investisseur (débirentier) qui verse à un vendeur (crédirentier) un bouquet à la signature de l'acte authentique, puis une rente viagère mensuelle ou trimestrielle sa vie durant. Ce contrat a pour particularité de comprendre un aléa concernant la fin du contrat (article 1964 du Code civil).


La vente immobilière en viager peut s'effectuer sous deux aspects : le viager occupé (95% des ventes) et le viager libre (5% des ventes). Dans le premier cas le vendeur (le crédirentier) continue d'habiter chez lui, dans le second cas il n'y habite plus et laisse à l'acquéreur-investisseur (le débirentier) la possibilité d'habiter ou de louer le bien.


Le contrat en viager est un contrat équilibré, sécurisé et proposant de réels avantages pour le crédirentier (cadre fiscal, clause résolutoire...) et également des avantages pour le débirentier (rentabilité de 6 à 8% selon cas, acquisition sans recours au crédit bancaire...).


Le viager côté vendeur


Si la vente en viager trouve de nombreux adeptes, c’est parce qu’elle permet au crédirentier de profiter de revenus supplémentaires à un moment où, souvent, l’essentiel de ses revenus est constitué d’une retraite ou d’une pension.


Grâce au viager, le vendeur (crédirentier) s’assure une rente viagère jusqu’à la fin de ses jours. En outre, le vendeur (crédirentier) bénéficie d’avantages fiscaux sur sa rente viagère (abattements fiscaux de 30 % à 70 % en fonction de son âge). Ainsi, le vendeur (crédirentier) est assuré d’une retraite confortable tout en continuant de vivre chez lui, s’il décide de conserver son droit d’usage et d’habitation.


Le viager pour l’acheteur


L'acquéreur-investisseur (débirentier) réalise un investissement locatif sécurisé. La décote d'occupation correspond à des "loyers". Ces loyers théoriques ne sont pas fiscalisés puisqu'ils sont directement déduits lors de l'achat. Les rentes viagères, quant à elles, constituent le remboursement du crédit-vendeur. L'acquéreur-investisseur (le débirentier) fait une acquisition à son rythme et n'a aucun intérêt à devoir puisqu'il ne s'agit pas d'un crédit bancaire. Selon les cas, les débirentiers réalisent un placement offrant une rentabilité moyenne constatée entre 6 et 8%.


Au regard de ces fondamentaux, le viager se positionne comme la plus ancienne retraite du monde et une solution adaptée aux enjeux contemporains répondant à la fois aux besoins des séniors et des épargnants. À n’en pas douter, le marché du viager devrait donc continuer de se développer durablement et se positionner comme l’un des placements préférés des Français.

 

viager : un placement souvent rentable et éthique

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Le viager immobilier : un placement souvent rentable...et éthique : (oui, oui !!!) 

Gel des pensions, difficultés croissantes des régimes complémentaires : la retraite suscite de plus en plus de questions et d'angoisses. Raison de plus pour anticiper au mieux cette échéance. Investir en viager (viager libre ou viager occupé)  trouve aujourd'hui de plus en plus d'adeptes. En effet, cet investissement présente de nombreux atouts aussi bien pour les vendeurs (crédirentiers)  que pour les acquéreurs (débirentiers).

De tous les investissements immobiliers, le viager est sans doute celui qui a la moins bonne cote. Et pour cause : on lui reproche d'être fondé sur un aspect peu moral, à savoir la spéculation sur la mort de quelqu'un. Pour mémoire, le viager occupé (qui représente 95% du marché, par opposition au viager libre) permet à un propriétaire d'un certain âge de vendre son bien en récupérant une partie en cash (le bouquet) et une autre partie sous forme d'une rente viagère à vie, calculée dès la cession du bien. Avec, bien évidemment, cet aléa pour l'acheteur (débirentier) : plus le vendeur (crédirentier) profitera des bienfaits de la vie, plus le bien immobilier lui coûtera cher. D'où la décote concédée lors de la fixation du prix par rapport à la valeur de marché du bien. La décote peut varier entre 30 et 60%.

S'il n'a pas bonne image pour ces raisons morales, le viager recèle cependant de nombreux avantages pour les deux parties prenantes.

  • Côté investisseur, acheter un bien en viager est un placement de long terme qui correspond parfaitement à la constitution d'une épargne retraite. De fait, en calculant le bon rapport entre le bouquet et les rentes viagères mensuelles, l'acquéreur (débirentier)peut investir dans un actif qui sera bien entretenu (puisque le locataire (crédirentier) qui l'occupe n'a pas intérêt à le laisser se dégrader) et qui prend de la valeur avec le temps, et ce alors que les rentes viagères restent presque fixes (elles sont justes indexées au coût de la vie). Le pari peut sembler risqué si le vendeur vit au-delà des statistiques habituelles, mais le retour sur investissement peut s'avérer très intéressant. 

  Il faut considérer le viager comme un produit retraite mais aussi comme un placement éthique. Car en recourant à ce type d'investissement,   on permet à des  personnes âgées de financer leurs vieux jours.

  • On ne spécule pas ici sur la mort du vendeur (crédirentier). On lui permet de toucher une rente viagère à vie, alors qu'ils sont nombreux à toucher des retraites bien modestes, celles-ci risquant en plus aujourd'hui d'être gelées.

Enfin, il faut aussi savoir que les banques n'aiment pas financer le système du viager car elles ne sont pas, dans ce cas précis, les premiers prêteurs. Du coup, pour investir dans ce type de bien il faut avoir la trésorerie nécessaire. De même est-il primordial d'anticiper très en amont le versement des rentes viagères, car en cas de non-paiement le crédirentier peut annuler la cession en faisant valoir la clause résolutoire, et ce sans verser aucune indemnité...