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Acheter en viager, ce qu’il faut savoir pour ne pas se tromper

Acheter un bien en viager, ce qu’il faut savoir pour ne pas se tromper

Faut-il choisir un viager libre ou occupé ? Comment déterminer le prix d’achat ? Comment estimer le bouquet (a) ? Comment fixer la rente viagère (b) ? Quel est le profil de l’investisseur en viager ? Acheter un logement en viagersignifie que l’acheteur, dit “débirentier”, ne verse qu’une partie du prix de vente, à la signature, et le complément sous forme de rente viagère rente viagère, jusqu’au décès du vendeur, dit “crédirentier”(1). Il s’agit d’une spéculation sur la “durée de la vie”, soit “viage” en ancien français. Mais cette transaction est encadrée : le vendeur ne doit pas être dans un état de santé qui laisse présager un décès proche. D’ailleurs, s’il disparaît dans les vingt jours suivant l’acte de vente, ses héritiers peuvent demander l’annulation du viager.

 

Fixer le prix de vente

Le prix est évalué à partir de l’estimation du bien, par rapport aux prix du marché au moment de l’achat, et pondéré par la valeur du logement occupé, en fonction de l’espérance de vie du vendeur, de la répartition des charges entre acheteur et vendeur, et selon des barèmes consultables auprès d’un notaire ou d’un agent d’assurances. A la signature de l’acte, l’acheteur verse le “bouquet”, soit une partie du montant total de l’acquisition, de l’ordre de 30 à 40 %, qui sera prise en compte pour calculer la rente viagière (2). Celle-ci peut être révisable, selon l’indice Insee de l’inflation. En cas d’arrêt du versement de la rente, une clause de l’acte peut permettre au vendeur de récupérer son bien.

Acheter en viager libre ou en viager occupé ?

Généralement, le vendeur occupe son logement, l’acheteur n’en dispose qu’à son décès. Dans de plus rares cas, l’habitation est libre, l’acheteur a par conséquent toute latitude pour y résider ou la louer. Dans tous les cas, les réparations et entretiens courants incombent au propriétaire occupant. Si le débirentier meurt avant le crédirentier, ses héritiers, s’ils souhaitent conserver le bien, devront assurer le versement de la rente viagère, sauf s’il a souscrit une assurance décès viager, qui la reprendra. Ils peuvent aussi revendre le viager en transférant l’obligation de rente ou en continuant de l’assumer, grâce au produit de la vente. Pour réaliser un achat en viager, il convient de se renseigner auprès d’un notaire. 

Quel profil d’acheteur d'un bien en viager?

L’achat en viager est un investissement qui permet la constitution d’un patrimoine immobilier. Si l’acheteur dispose d’un apport mesuré (30 à 40% de l’estimation du montant estimé d’acquisition), il peut ensuite grâce au viager étaler sa dépense sur plusieurs années, comme c’est le cas pour un emprunt immobilier. La rente viagère s’apparente en quelque sorte à un « crédit » octroyé par le vendeur.

Acheter en viager, c’est avoir la volonté de s’engager sur un placement à long terme et spéculer sur l’évolution de la valeur du bien en évitant de miser sur un logement qui risquerait de perdre de la valeur.

(1) Articles 1968 à 1976 du code civil

(2) Articles 1977 à 1983 du code civil

(a) simuler un viager occupé

(b) simuler un viager libre