Conseils sur la viager

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La question est d'autant plus pertinente qu'aucun seuil n'est imposé par la loi.

D’ailleurs, de plus en plus de jeunes seniors se lancent pour éponger des dettes ou aider leur famille. Le moment idéal se situe entre 75 et 85 ans. En effet, avant cette tranche d’âge, la rente est modeste. A cet aspect financier s’ajoute la difficulté de trouver l’acquéreur prêt à verser une rente viagère pendant plusieurs années. Après ces âges, le bouquet, comme la rente, risque d’atteindre des sommets dissuasifs à l’investissement. L’autre indicateur qu’il faut tenir compte est l’état de santé du candidat au viager. Il ne faut pas attendre d’avoir perdu ses facultés sensorielles et cognitives pour s’intéresser au viager.

L'acquéreur (débirentier) fait un pari sur le temps. Les statistiques sur le viager indiquent un délai moyen de 8 ans. En effet, il sera définitivement propriétaire de l’habitation lorsque le crédirentier décédera, en attendant ce dernier bénéficie de l’usufruit et d’un droit d’occupation des lieux.

En conclusion, le bon âge pour vendre en viager se situe entre 75 et 85 ans car après cet âge, le bouquet comme la rente viagère atteignent de tels montants que le risque n’est pas acceptable pour l’acquéreur (débirentier), qui peut avoir à payer beaucoup plus que ce que l’espérance de vie laisser supposer.

Reste donc le délicat problème de la détermination de la valeur du bien et nous vous conseillons de consulter l’article, en cliquant sur le lien ci-après, « comment fixer le prix de vente d’un viager ».

STRATEGIE EN VIAGER

La motivation première pour une personne âgée, souvent une veuve, est de demeurer dans son logement tout en percevant un complément de retraite à vie, sous forme d’une rente. L’intérêt du viager est qu’il répond en même temps à toutes sortes de stratégies patrimoniales. Loin de la conception traditionnelle qui est un outil dédié aux personnes sans hérités directs ou brouillées avec leurs enfants, le viager offrant alors l’opportunité idéale de vider en toute légalité la succession, il devient de plus en plus un outil d’aide entre les générations. Par exemple avec la transmission du bouquet (capital remis comptant au vendeur à la signature du contrat), quand il ne sert pas à protéger le conjoint survivant en prévoyant la réversibilité de la rente viagère, en général à 100%, pour compenser la réversion insuffisante, et par la même, le faire bénéficier de l’exonération des droits de succession sur la valeur de la réversion de la rente (art. 793-1, 5° du code général des impôts)

SUPPRIMER L’ALEA

1 - La ventre à terme

Pour contourner la notion d’aléa inhérente à la vente en viager, il y a la solution de la vente à terme (vente avec paiement échelonné). C’est un contrat en vertu duquel une personne achète un bien immobilier moyennant le versement de mensualités jusqu’à un terme fixé à l’avance. De la même manière qu’un viager, cette vente peut être libre ou occupé. Mais les avantages pour l’acheteur sont d’étaler le paiement et de connaître à l’avance la durée de versement des mensualités. Si le vendeur décède prématurément, l’acquéreur devra poursuivre le paiement des mensualités aux héritiers jusqu’à l’arrivée du terme. Si c’est l’acquéreur qui décède avant d’avoir réglé la totalité du prix, ses ayants droits devront en poursuivre le paiement. Attention avant de se lancer dans ce type de vente, il convient s’utiliser le simulateur, calculer une vente à terme, afin de trouver le bon équilibre entre les parties.

2 - Le viager sans rente ou bouquet "sec"

Le viager occupé sans rente est une vente immédiate. La totalité du prix est payée comptant mais avec une occupation viagère par droit d’usage et d’habitation ou par usufruit restreint

 

Conseils pour gérer votre viager

 

PRÊT VIAGER HYPOTHÉCAIRE: LA SOLUTION DE SECOURS

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Prêt viager hypothécaire: la solution de secours pour un financement

profil de l'acheteur en viager

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Quel est le profil du débirentier (acquéreur) et les vrais chiffres du viager en Ile-de-France

Profil de l'acquéreur :

L’achat en viager est un investissement qui permet la constitution d’un patrimoine immobilier. Si l’acheteur (débirentier) dispose d’un apport mesuré (30 à 40% de l’estimation du montant estimé d’acquisition), il peut ensuite grâce au viager étaler sa dépense sur plusieurs années, comme c’est le cas pour un emprunt immobilier. La rente viagère s’apparente en quelque sorte à un « crédit » octroyé par le vendeur (crédirentier).

 

Chiffres du viager en Ile-de-France :

Acheter en viager, c’est avoir la volonté de s’engager sur un placement à long terme et spéculer sur l’évolution de la valeur du bien en évitant de miser sur un logement qui risquerait de perdre de la valeur.

Acheteur et vendeur. L’étude donne de nombreux chiffres sur le viager. Paris rassemble 45% des ventes en viager, 30% se situant en petite couronne (92, 93, 94) et 25% en grande couronne (77, 78, 91, 95). 80% des vendeurs sont des personnes seules (68% de femmes, 32% d’hommes), ils ont en moyenne 78 ans. Les acquéreurs ont en moyenne 48 ans. Dans 86% des cas, le crédit rentier reste dans le logement (viager occupé), le viager libre ne comptant que pour 14% des ventes. 76% des biens sont des appartements, pour l’essentiel des deux pièces parisiens. Les maisons, le plus souvent situées en petite et en grande couronne, comptent pour 24% des transactions.

Bouquet et rente viagère. « Sur l’ensemble de la région, la rente viagère permet d’obtenir un revenu complémentaire mensuel de 1.400 € pour les appartements et de 1.040 € pour les maisons », signale l’étude. Plus précisément, la rente atteint 1.580 € par mois à Paris (bouquet moyen à 124.300 €), 1.160 € par mois pour les appartements en petite et grande couronne (bouquet moyen à 56.500 €), 1.040 € par mois pour les maisons toujours en petite et en grande couronne (bouquet à 65.000 €).

Avantages et inconvénients du viager. Les notaires pointent la difficulté à trouver un acheteur : « il doit disposer d’un capital à investir et être capable d’assumer une rente à un horizon inconnu et sans connaître la date à laquelle il pourra prendre possession du logement. » En fait, c’est la nature même du viager, le pari sur l’avenir, qui définissent ses limites. « La vente avantagera soit le vendeur s’il bénéficie d’une durée de vie supérieure à la moyenne, soit l’acheteur si le vendeur décède prématurément », résument les notaires franciliens. Le film de Pierre Tchernia Le Viager ou les tribulations du notaire qui avait acheté le logement de Jeanne Calment sur ce principe sont encore dans toutes les mémoires.

 

 

 

viager : conseils du notaire

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assurance viager libre et viager occupé

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Les assurances pour le viager :

L'achat d'un bien immobilier en viager peut être une opération parfois intéressante, mais elle peut aussi s'avérer coûteuse pour l'acheteur.

En effet, la vente en viager consiste à transformer une partie du prix de vente d'un bien en rentes viagères mensuelles. Il peut s'agir d'un viager libre dans lequel l'acheteur (débirentier) a l'usage du bien, ou d'un viager occupé dans lequel le vendeur (crédirentier) conserve l'usage du logement jusqu'à la date de son décès. Ainsi l'acheteur paiera une rente viagère jusqu'au décès du vendeur dans les deux cas.

Certains des risques importants de cette opération sont que le vendeur vive durant de nombreuses années, ou encore que l'acheteur ne décède avant lui. Dans ce cas de figure ce sont ses enfants qui devront s'acquitter du paiement de la rente viagère.

La solution pour éviter ce cas de figure est de souscrire une assurance viager. Cette dernière existe effectivement et devra être souscrite au moment de la vente (même si certains assureurs proposent des dérogations).

 

Garantie décès:

La garantie décès prévoit que c'est l'assureur qui viendra payer les rentes viagères à la mort du débirentier, se substituant ainsi à ce dernier, et évitant à ses héritiers de prendre en charge les paiements.

 

Garantie longévité:

Il existe aussi la garantie longévité qui permettra la prise en charge des rentes par l'assureur à partir d'une date fixée contractuellement.

L'assurance viager permet donc de se couvrir contre les risques que comporte cette opération, en effet en cas de cessation de paiement des rentes viagères la vente viagère sera annulée et les primes déjà versées ne pourront pas être récupérées. Pour ce type de produit le montant de la prime sera calculée en fonction du capital restant dû et de l'âge des acteurs de l'opération notamment.

 

Gestion de la rente viagère c'est aussi :