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LES ATOUTS de l'achat en viager d'un bien immobilier en 5 points clés

LES ATOUTS de l'achat en viager d'un bien immobilier en 5 points clés

Acheter un logement en viager est une solution qui conserve tout son intérêt avec le problème des retraites et du vieillissement de la population.

Le viager immobilier occupé consiste à acheter un bien pour en obtenir la pleine jouissance seulement au décès du vendeur. Le prix est constitué d'une partie en capital - le bouquet - et d'une partie en rente mensuelle - la rente viagère - versée au vendeur pendant toute sa vie. Si le viager est libre, le vendeur n'habite plus le logement, mais il faut malgré tout verser la rente jusqu'à son décès.  (cf "calculer un viager occupé" et "calculer un viager libre")

 

Le capital est-il garanti ?

Le contrat de viager repose sur un aléa : le décès du vendeur. Le prix est donc basé sur une estimation de son espérance de vie. L'achat en viager d'un bien est déconseillé si le vendeur a moins de 70 ans.  

 

L'argent est-il disponible ?

Les articles du Code civil régissant le viager sont particulièrement protecteurs pour le vendeur. Ainsi, selon l'article 1979, "l'acheteur ne peut se libérer du paiement de la rente... ; il est tenu de servir celle-ci pendant toute la vie de la personne sur la tête de laquelle la rente a été constituée, quelle que soit la durée de vie de la personne et quelque onéreux qu'ait pu devenir le service de la rente". La loi va même plus loin : la rente viagère ne s'éteint pas le jour de la mort de l'acheteur. Ses héritiers doivent continuer à la payer. Toutefois, il est possible de revendre le viager acheté.  

 

Combien ça rapporte ?

L'aléa de la durée de vie rend le calcul de la rentabilité financière d'une opération en viager difficile. Pour déterminer le montant de la rente, il faut faire une estimation du logement comme si ce dernier était vendu libre. Ensuite, on applique une décote au titre de la durée prévisible d'occupation du bien. Enfin, il faut décider de la répartition du prix obtenu entre le montant en capital versé de suite et le montant en rente mensuelle acquitté pendant toute la vie du crédirentier. Le montant de la rente diffère selon les professionnels, qui ne se réfèrent pas tous aux mêmes tables de mortalité. Mieux vaut consulter plusieurs notaires ou agences spécialisées. Point important : la rente est en général indexée sur le coût de la vie.  

 

Quelle est la règle fiscale ?

Il n'y a aucun intérêt fiscalparticulier pour l'acheteur. Pour le vendeur, la rente est taxée à l'impôt sur le revenu après un abattement de 50 % si le rentier a entre 50 et 59 ans au moment de la signature, de 60 % s'il a entre 60 et 69 ans et de 70 % s'il a 70 ans ou plus.  

 

NOS CONSEILS 

La définition des prix manque souvent de transparence, à la fois sur la valeur du bien et sur la transformation du capital en rente. Cette solution est de plus en plus prisée par des retraités en mal de revenus. Avec des prix de l'immobilier encore favorables, les acheteurs pourraient en profiter...  

 

Par L'EXPRESS.fr , publié le 08/06/2016