Articles sur la viager

Viager et credit immobilier

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Si le viager semble une bonne solution pour acquérir un bien immobilier, son financement par le crédit immobilier n’est pas aisé. Les banques, en effet, ne peuvent récupérer le bien en cas de défaut de paiement. Elles peuvent toutefois accepter le prêt immobilier sous certaines conditions.

Les conditions d’un achat en viager :

Acheter un bien en viager signifie que l’on verse un premier apport, appelé bouquet, représentant 10% à 40% de la valeur totale du bien, puis une rente mensuelle ou trimestrielle au propriétaire. Cette rente viagère peut augmenter au fil des années selon l’inflation et le coût de la construction. Il existe deux types de viagers :

  • le viager occupé, le plus courant. L’ancien propriétaire du logement continue à y vivre jusqu’à sa mort. Il peut le prêter, mais pas le louer
  • le viager libre où le futur propriétaire, qui verse la rente, peut déjà occuper le logement et même le louer.

Cette formule est attractive aussi bien pour le vendeur que pour l’acheteur. Le vendeur est une personne âgée qui souhaite demeurer dans son logement tout en bénéficiant d’un complément de revenus. L’acheteur, lui, va pouvoir acquérir un bien en principe moins cher que le prix du marché. Cependant il doit pouvoir financer le bouquet.

Un financement difficile à obtenir

Les banques rechignent généralement à accorder un prêt immobilier pour un viager immobilier, et ce, pour une très bonne raison : la garantie de premier ordre du vendeur du viager (article 2103 du Code civil). Cette garantie signifie qu’en cas de défaut de l’acheteur, c’est au vendeur et non à la banque auquel revient le droit de procéder à la vente du bien et au remboursement des mensualités impayées. 

La banque est néanmoins susceptible d’accorder le prêt immobilier si :

1 - L’acheteur est déjà propriétaire d’un bien immobilier qu’il peut placer en garantie 

2 - L’acheteur possède une caution personnelle et solidaire 

3 - L’acheteur obtient du vendeur la cession de rang. Celle-ci stipule que la banque passe en premier dans le remboursement des impayés C’est toutefois peu probable que l’acheteur l’accepte 

4 - L’acheteur possède un contrat de placement : assurance-vie, épargne salariale, des parts de sociétés, etc., et peut l’offrir en garantie

Un viager c’est un investissement et non un achat, voilà pourquoi son financement est plus difficile à obtenir. 

notoriete de viager en France

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La notoriété du viager en France est considérable. Bien que ses subtilités soient encore méconnues, tout le monde a déjà entendu parler du viager. Pourquoi ? D’abord parce que c’est une construction juridique très ancienne: c’est Charles II, au 9è siècle, qui l’introduit dans notre pays. Ensuite parce que c’est une formule qui n’a cessé d’être utilisée, avec plus ou moins d’engouement selon les époques. Depuis une dizaine d’années, son succès va croissant, pour une raison forte. Nous prenons conscience que notre système de retraite par répartition est à bout de souffle. Epargner une vie entière en vue de la retraite ne suffit plus pour subvenir aux besoins des 3è et 4è âges. Les seniors, comme les jeunes actifs, constatent cette évidence.

De quoi s’agit-il ? Une personne ou un couple, généralement âgé, vend son logement en contrepartie d’une rente viagère mensuelle. Le montant de cette rente est calculé selon l’espérance de vie de son bénéficiaire, dit « crédirentier », en fonction de tables d’espérance de vie régulièrement actualisées. La cession d’un bien est légalement possible par des parents à leurs enfants, sous réserve de ne pas sous-évaluer le prix de vente afin d’éviter tout contentieux (services fiscaux et/ou héritiers).

Le contrat de vente peut prévoir que l’acquéreur, débiteur de la rente «débirentier », verse un capital initial – le « bouquet »-, au jour de la signature notariée. Le vendeur peut rester vivre dans son logement, c’est l’hypothèse la plus fréquente (viager occupé). Le bien peut également être libre de toute occupation (viager libre). La rente viagère dont bénéficie le vendeur lui permet de subvenir à ses besoins, en particulier en matière de soins, à domicile ou dans une résidence.

Le régime du viager ne présente pour le propriétaire que des avantages : il lui permet de rester chez lui s’il le souhaite tout en dégageant la trésorerie nécessaire à son quotidien. La rente lui est due jusqu’à la fin de ses jours, sans remise en cause possible et constitue ainsi une sécurité totale. Elle fait l’objet d’un abattement important pour le calcul de l’impôt sur le revenu, pouvant aller de 30% pour un cédant de moins de 50 ans, jusqu’à 70% si le vendeur a plus de 70 ans. Il doit en revanche acquitter la taxe d’habitation et assurer l’entretien courant du bien. Dans le cas où il reçoit un bouquet, cette somme n’est pas fiscalisée au titre de la plus-value si le logement constitue sa résidence principale.

Quant à l’acquéreur, l’achat en viager lui permet d’accéder à la propriété sans recourir à l’endettement bancaire. Dans le cas d’un viager occupé, ne bénéficiant pas encore de la jouissance du bien, il est également exonéré des charges dites locatives. Enfin, en dépit de cas exceptionnels devenus célèbres, le prix finalement payé par l’acquéreur est un prix de marché : il a été déterminé par rapport à des valeurs de référence correspondant aux transactions courantes et à une espérance de vie moyenne du cédant.

Au demeurant, dans les territoires tendus, l’achat en viager protège l’acheteur des augmentations anormalement fortes des valeurs des biens immobiliers, et ceci en préservant les intérêts du vendeur, qui continue de jouir de son logement (viager occupé) en bénéficiant d’une rente calculée selon les prix du marché au jour de la signature.

La modernité de la vente en viager tient ainsi à trois atouts majeurs : elle pallie l’évidente défaillance des retraites, elle tient compte de l’allongement de l’espérance de vie, et elle est un puissant levier de constitution de patrimoine pour les jeunes ménages. S’ajoute à cela que ce type de vente est un formidable outil de solidarité intergénérationnelle : en conciliant les intérêts des seniors et des actifs, il apporte une solution apaisée aux problématiques immobilières actuelles.

Vendre en viager, une solution ancienne mais encore peu connue

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Vendre son logement en viager, une solution peu connue

Le viager immobilier consiste à vendre son logement pour obtenir des revenus complémentaires lorsqu’on vieillit.

La vente en viager consiste à vendre sa maison ou son appartement pour obtenir des revenus complémentaires lorsqu’on vieillit. Le viager n’a pas "bonne réputation". C’est un pari sur mort pour l’acheteur et ils déshéritent les enfants pour le vendeur. Quels sont les avantages et les inconvénients du viager ?

Avantage : vous obtenez un revenu complémentaire qui s’ajoute à votre retraite.

Inconvénient : vous dépossédez en partie vos héritiers puisque vous vendez votre logement.

Il faut savoir que le montant moyen des pensions de retraite est de 1 300 euros par mois. Vous vendez mais vous restez dans votre logement. Cela s’appelle le  "viager occupé". Vous percevez un  "bouquet" de 20 à 30 % de la valeur du bien si vous avez 70 ans ou, de 30 à 40 % si vous avez 80 ans. Fiscalement, c’est intéressant puisque ce n’est pas soumis à l’impôt sur les plus-values immobilières s’il s’agit de votre résidence principale. 

En plus de ce "bouquet", on perçoit une rente viagère

Par exemple, si un couple vend en viager une maison de 250 000 euros à 80 ans le bouquet peut être estimé à au moins 75 000 euros et vous pouvez obtenir une rente mensuelle de 756 euros pour une rentabilité estimée de ce bien à 3% (simuler un viager occupé). Et vous allez économiser la taxe foncière puisque c’est à celui qui a acheté en viager de la payer.

Si vous avez un appartement à Paris estimé à 700 000 euros, une femme de 70 ans (son espérance de vie est supérieure à celle d’un homme) touchera, en moyenne, un bouquet de 160 000 euros et une rente viagère d’un peu plus de 800 euros avec une rentabilité locative estimé à 2,8%. Et plus vous avancez en âge plus le bouquet et la rente est importante. À 90 ans, vous pouvez espérer pour ce même appartement un bouquet de 250 000 euros pour une rente de 4.100 euros par mois pour une rentabilité estimée de ce bien de 6% (simuler un viager occupé).

Vendre un bien immobilier (une maison, un appartement) en viager est une solution aux problèmes des retraites et du vieillissement de la population

Viager occupé, viager libre, vente à terme

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Quelle option choisir pour acheter ou vendre un logement ?

Vous souhaitez vous tourner vers le viager ou une vente à terme pour la vente ou l’achat de votre bien immobilier ? Sachez qu’il existe différentes formes qui vous permettent d’obtenir une décote intéressante en tant qu’acquéreur et un revenu fixe en tant que vendeur.

Vente en viager occupé : le vendeur occupe le bien jusqu’à son décès

Dans un viager occupé, le vendeur conserve un droit de jouissance du bien immobilier, ce qui signifie qu’il en a l'usage et qu'il peut l’habiter jusqu’à son décès. Il reçoit ainsi de la part de l’acquéreur, en contrepartie, une somme de départ appelée le bouquet, ainsi qu’une rente viagère qui constitue un revenu mensuel fixe convenu préalablement par les deux parties et que l’acquéreur doit verser jusqu’au décès du vendeur. De même, le vendeur ne paie généralement plus les travaux et la taxe foncière, et ses charges de copropriété sont réduites. S’il décide de partir en maison de retraite, sa rente est majorée.

Dans une vente en viager occupé, le bouquet et la rente viagère sont fixés en fonction de l’âge du vendeur : plus le vendeur est âgé et plus ces sommes sont élevées.

Pour vous aider dans vos simulations, le site «un viager pour la vie» met à votre disposition un outil de simulation pour:

Avec un viager libre, l’acquéreur obtient immédiatement la jouissance du bien

Avec un viager libre, les acquéreurs peuvent s'installer dans le bien immobilier ou le louer directement selon qu’il s’agisse de l’achat d’une résidence principale ou d’un investissement. Le vendeur ne détient donc plus de droit de jouissance et d’occupation dès la signature du contrat de vente, mais cela lui permet d’obtenir un bouquet ainsi qu’une rente plus élevés. Les vendeurs qui se tournent vers cette forme de viager sont généralement ceux qui doivent se rendre en maison de retraite, ou ceux qui bénéficient d’une résidence secondaire et qui souhaitent s’y installer définitivement tout en percevant des revenus.

En France, on compte en moyenne 95% de viagers occupés contre 3 à 5% de viagers libres.

La vente à terme occupée : un contrat fixé à l’avance

Lors d’une vente à terme occupée, les deux parties fixent au préalable la date d’échéance du versement de la rente viagère, ce qui signifie que l’acquéreur sait précisément combien de temps il va devoir verser des mensualités et combien le bien va lui coûter en tout et pour tout. Cependant, le vendeur continue d’habiter son bien jusqu’à son décès et si le contrat n’est pas arrivé à son terme lors du décès du vendeur, l’acquéreur doit poursuivre le versement de la rente viagère aux héritiers jusqu’à l’échéance.

La vente à terme libre: l’acquéreur dispose du bien dès la signature

Lors de la vente à terme libre, l’acheteur peut disposer du bien dès la signature du contrat sans attendre d’avoir versé l’intégralité du paiement au vendeur. Ainsi, le paiement se fait à terme et il n’y a pas de mensualité à payer. Le vendeur ne dispose donc plus du droit de jouissance et d’occupation, mais il n’a plus à assumer les frais et les charges concernant le bien.

Lors d’une vente à terme libre, le vendeur retire un avantage considérable, puisque ses revenus issus des mensualités perçues ne sont pas assimilés à un revenu immobilier.

Pour une décote intéressante, choisissez la nue-propriété!

Dans une vente en nue-propriété, le vendeur conserve l’usufruit de son bien immobilier et l’acheteur obtient alors une décote de 20 à 70 %. Il bénéficie également d’un régime fiscal très avantageux sur les plus-values immobilières à la revente. Les parties fixent ensemble le délai au terme duquel le bien pourra être revendu loué ou occupé par l’acquéreur qui est le propriétaire de droit.

 

Acheter ou vendre en viager, une bonne idée ?

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Acheter ou vendre un bien immobilier en viager, une bonne idée?

Avec la chute des taux d'intérêt, de nombreux retraités voient fondre leurs revenus complémentaires. Une solution: vendre son logement en viager occupé et ainsi toucher une rente, tout en restant chez soi jusqu'à la fin de ses jours.

La vente en viager, dernier recours pour les personnes sans ressources et sans enfants ? Cette image subsiste et n'est pas totalement contraire à la vérité. Pourtant, voilà une génération déjà que la pratique s'est franchement élargie et on assiste à présent à un nouvel élan, en réponse au rendement insignifiant des placements à revenu fixe.  Beaucoup de seniors grignotent aujourd'hui leur épargne à cause de la fonte des rendements mobiliers. Ils en arrivent à envisager une vente en viager, une démarche qui ne les avait pas effleurés jusqu'ici.  Autre changement, dans la foulée :  Le tabou de l'héritage n'est plus le même. Une telle opération se fait en général après discussion avec les enfants et avec leur accord. "

Paiement différé

Certes, la vente en viager demeure marginale. Toutefois, le profil des intervenants s'est modifié :  Depuis un an et demi environ, une nouvelle catégorie d'acteurs anime le marché, tant du côté des vendeurs que des acheteurs . Alors que la palette des vendeurs s'est élargie à des personnes qui bénéficiaient de revenus fort corrects, l'évolution est plus nette encore du côté des acheteurs : les " financiers purs et durs " cèdent souvent la place à des investisseurs prudents qui recherchent un rendement correct.  Des couples dans la quarantaine, avec enfants, qui choisissent l'immobilier plutôt que les obligations pour épargner ou placer le produit d'un héritage. Quel intérêt une telle famille trouve-t-elle à acheter en viager ? Le paiement différé ! Quand on n'a pas encore accumulé beaucoup de capital et qu'on a toujours la charge d'un prêt hypothécaire pour son logement, mais qu'on dispose par ailleurs d'un revenu assez confortable, le viager peut sembler plus attrayant qu'un achat classique, qui obligerait à souscrire un nouvel emprunt.

En effet, le principe du viager consiste à acheter un bien moyennant une mise de départ (pas obligatoire), appelée " bouquet ", qui ne représente en principe qu'une fraction de la valeur de ce bien. Le solde est payé sous la forme d'une rente viagère mensuelle indexée. Le prix total est évidemment très différent suivant qu'il s'agit d'un viager libre, c'est-à-dire quitté par le vendeur, ou occupé par lui.

Le viager se caractérise juridiquement par l'existence d'un aléa, ou incertitude : la durée de vie du vendeur.

On fait ce qu'on veut...

Si le principe du viager est bien codifié, les parties peuvent choisir des modalités d'application très diverses, ce qui entraîne des disparités surprenantes au niveau des conditions financières affichées. On fait théoriquement ce qu'on veut, soit, mais il faut tenir compte des exigences du marché. Il n'est pas rare que le vendeur souhaite un gros bouquet, pour rembourser un prêt ou faire une donation à un enfant. Ceci rebute toutefois de nombreux acheteurs, pour qui le viager est synonyme de mise de fonds restreinte.

Encore faut-il aussi que ni l'espérance de vie du vendeur, ni la rente ne soient trop élevées.  L'élément de base des calculs est clairement l'âge du vendeur . Or, il arrive que les vendeurs hésitent longuement et se décident finalement trop tard. Résultat : la rente devient assez élevée et il est plus difficile de trouver un acheteur.

Conclusion : à 60 ans, c'est trop tôt, et à 90 ans, c'est trop tard.

... dans certaines limites

Telles sont quelques contraintes imposées par le marché. Il en est une autre : le prix de vente doit correspondre à la réalité économique, sous peine de redressement par l'administration s'il n'y a pas déjà eu, pour cette raison, annulation par le notaire. On aura relevé au passage que le viager diffère fortement d'une vente classique dans la mesure où il est très difficile, pour le vendeur comme pour l'acheteur, de vérifier les conditions proposées. Aussi vrai que chaque contrat est un cas particulier faisant intervenir des paramètres divers.

C’est la raison du site de proposer des outils de simulation pour calculer un viager occupé ou pour calculer un viager libre afin d’aider le crédirentier et le débirentier dans ses réflexions.

Cet avertissement au sujet du juste prix vaut tout particulièrement en cas de donation déguisée. Même si la pratique est en chute libre, vu la fiscalité aujourd'hui avantageuse visant les donations. Il n'était pas rare, dans un tel schéma, que la rente soit trop basse, ou encore que son paiement devienne de plus en plus irrégulier, de commun accord entre une tante et son neveu, par exemple.  Avec une possible conséquence dramatique : si la tante est mise sous administration provisoire, l'administrateur va probablement annuler la vente sur base de cette situation . Le neveu peut alors perdre toutes les sommes déjà déboursées.

Que se passe-t-il quand le vendeur quitte son logement pour entrer en maison de repos, une situation évidemment très fréquente ? Il peut le mettre en location, ou en céder l'occupation à l'acheteur moyennant compensation. Cet abandon d'usufruit sera rétribué par le versement soit d'un capital, soit d'une (nouvelle) rente. Ceci peut être convenu dès le départ ou discuté au moment même.

Précautions indispensables

Une des caractéristiques essentielles du viager est de rendre l'immobilier " liquide ". Or, ce qui est liquide peut être dépensé. Ceci permet de déshériter ses enfants sans trop de mal, c'est bien connu, même si les ventes relevant clairement de cette volonté sont rares, soutiennent sans surprise les professionnels. Il n'est pas rare d'observer une situation inverse : vendre son logement en viager constitue alors une protection contre des enfants qui, souvent poussés dans le dos par leur conjoint, envisagent de mettre la main sur le logement après avoir mis le(s) parent(s) sous administration provisoire.

La vente en viager impose de toute manière des garanties et une grande vigilance à propos du paiement de la rente. L'acte contiendra donc une clause résolutoire permettant d'annuler la vente si l'acheteur omet le paiement de la rente pendant un ou deux mois, et en dépit d'un rappel. Et deux précautions valent mieux qu'une, dès lors à l'acte de vente une stipulation conventionnelle en vertu de laquelle le vendeur a le droit, dans une telle situation, de garder tant le bouquet que les rentes déjà versées, à titre de dédommagement.