Blog sur la viager

Vente en viager requalifiee en donation

Vente en viager requalifiée en donation faute de paiement du prix

La Cour d’Appel de Paris a rendu un arrêt pédagogique sur les conditions d’une vente en viager pour vous éviter à l’avenir une requalification de l’acte en donation déguisée, comme ce fut le cas en l’espèce.

Dans cette affaire, comme souvent, l’acte de vente est conclu entre un couple et une personne (un peu trop) âgée de 96 ans. La vente portait sur un bien d’une valeur de 200.000 euros dont 50.000 euros devaient être payés « comptant » et le solde de 150.000 euros étant converti en rente viagère annuelle de 36.000 euros payable mensuellement.

Malheureusement, la contractante venderesse est décédée seulement 10 mois après la conclusion de l’acte, de sorte que le bouquet de 50.000 euros et les rentes mensuelles n’ont pas été payés. De quoi titiller l’administration fiscale qui a considéré qu’il s’agissait là d’un acte fictif constitutif, en réalité, d’une donation.

Le couple a donc été condamné en première instance à payer les droits dus et la majoration de 80% applicable en cas d’abus de droit.

Malgré l’appel formé contre cette décision, les juges ont confirmé l’analyse. Parmi les indices retenus pour disqualifier l’acte on note particulièrement :

  • L’âge de la contractante et la proximité de son décès, qui fait perdre le caractère « aléatoire » de la vente viagère.

  • La situation financière des cessionnaires qui était déjà mauvaise au moment de l’acte (ceux-ci avaient fait l’objet quelques semaines plus tôt d’un redressement fiscal sur plusieurs années).

  • Le défaut de paiement des 50.000 euros et des rentes mensuelles initialement prévus à l’acte.

  • Enfin, les liens d’amitié entre les protagonistes et le fait que la cédante leur avait déjà émis plusieurs chèques avant son décès.

Autant d’éléments caractérisant donc une intention libérale.

De quoi décourager certains malins de parier un peu trop vite sur l’avenir.

 

 

notaire et viager immobilier, rente viagère, bouquet

Chiffres dévoilés par les notaires de France dans leur dernière note de conjoncture immobilière:

o 79 ans: c'est l'âge moyen des crédirentiers

o 48 ans: c'est l'âge moyen des débirentiers

o 71%: c'est la part des biens vendus en viager occupé (le vendeur conserve un droit d'usage et d'habitation). Dans 29% des cas, le viager est dit «libre». Autrement dit, l'acquérir peut profiter immédiatement du logement. Le vendeur, quant à lui, garde sa rente garantie jusqu'à sa mort, en plus de la somme au comptant (appelée «bouquet») versée le jour de la signature de la vente.

o 78%: c'est la part des ventes en viager qui ne portent que sur un seul crédirentier

o 31%: c'est la part moyenne du bouquet dans le prix d'achat. C'est donc la rente qui représente la plus grosse part dans la valeur du bien et donc la somme totale que touche le vendeur.

Conseils du notaire pour le viager

Souvent présenté comme permettant à des personnes d’un âge certain et sans descendance de profiter pleinement de leurs vieux jours grâce à des rentrées financières complémentaires, et ce, tout en se maintenant dans leur domicile, la vente en viager va, à coût sûr, devenir «la solution» comme le signale le site http://viager-immobilier-placement-vip.fr/ à envisager tant pour pallier la baisse du niveau des retraites que pour assurer le financement d’un volet dépendance de plus en plus difficilement supporté par les collectivités locales.

Toutefois, sa mise en œuvre ne pouvant concerner que les personnes propriétaires d’un bien immobilier, la solidarité nationale ne demeurera certainement que pour ceux de nos concitoyens les plus défavorisés.

 

Notaires d'Ile-de-France

«La vente en viager séduit des retraités qui vendent pour obtenir un complément de retraite et ne veulent pas, ou ne peuvent pas léguer leur bien immobilier », indique les Notaires d'Ile-de-France. La rente viagère obtenue est de l'ordre de 1.400 euros par mois pour des appartements et de 1.040 euros pour des maisons.

Lucette Destouches pourra payer ses dettes et finir ses jours dans le pavillon Second Empire décati où elle habite depuis 67 ans.

C’est en effet en 1951 qu’elle s’installa avec Céline dans ce pavillon Second Empire au 25 bis route des Gardes, en lisière de la forêt. Décédé à Meudon le 1 juillet 1961, à 67 ans, Céline est enterré au cimetière des Longs Réages de la commune. Le moment venu, sa veuve reposera auprès de lui. Et comme on ne peut tout prévoir, elle a fait graver: "Lucie Destouches née Almansor 1912-19.."… 
En 1935, Lucette Almansor avait rencontré Céline encore tout auréolé du succès de "Voyage au bout de la nuit", prix Renaudot 1932. Ils s’étaient mariés en 1943. Ensemble, ils connurent la fuite à Sigmarigen, l’exil au Danemark avec le chat Bébert dans la musette puis l‘amnistie et le retour en France en 1951, ainsi que l’installation à Meudon. Céline y exerçait sa profession de médecin pendant que Lucette donnait des cours de danse classique. 
Il y quelques mois, aux Éditions Taillandier paraissait "Madame Céline" de David Alliot, grand spécialiste de l’écrivain.

Lucette Destouches pourra mourir chez elle, à Meudon-la-Forêt (Hauts-de-Seine), dans la maison qu'elle a habitée depuis 1951 avec Louis-Ferdinand Céline, puis seule depuis sa mort en 1961. La veuve de l'écrivain, née Lucie Almansor, qui a fêté son 106e anniversaire le 20 juillet, était criblée de dettes : elle a dû vendre son bien en viager. Aucune institution (municipalité, département, Drac...) n'ayant souhaité préempter la demeure, c'est un voisin, déjà propriétaire d'un des trois autres pavillons du lotissement meudonnais de la route des Gardes, qui l'a achetée. Son souci était de « préserver sa tranquillité », comme l'explique Me François Gibault, l'exécuteur testamentaire de l'auteur de Voyage au bout de la nuit.

Le pavillon Second Empire, passablement décati, ne devrait donc pas se transformer un jour en musée Céline. D'autant qu'il ne reste rien à montrer, ni objets ni souvenirs de l'écrivain, après les ravages causés par deux incendies. Une manière aussi d'éviter que le lieu ne devienne un but de pèlerinage pour des admirateurs du pamphlétaire antisémite de Bagatelles pour un massacre ou Les Beaux Draps.

Une tombe au cimetière de Meudon

Le bouquet (partie versée au comptant) et la rente viagère dont bénéficie désormais madame Destouches vont lui permettre de payer les trois personnes qui se relaient auprès d'elle. À cause d'une dette fiscale et d'impayés à l'Urssaf, la centenaire ne percevait plus sa pension de veuve. Au cimetière de Meudon, on peut voir la tombe de Louis-Fedinand Céline, docteur L. F. Destouches. En dessous est gravé celui de « Lucie Destouches née Almansor : 1912-19.. ». Il faudra penser à corriger les deux premiers chiffres...

 

Pessac, Paris, vente en viager immobilier
  • PESSAC et son zoo (terrain en viager)

Le zoo de Pessac pourra rester sur place après un accord de vente avec le proproétaire du terrain

Un accord a été conclu entre le propriétaire du terrain du zoo de Pessac et la Ville qui va le racheter en viager : 325 000 euros et une rente viagère trimestrielle de 7812,99 euros.

Pour le premier adjoint au maire, Eric Martin, c’est du "gagnant-gagnant" : "Nous rachetons ces 3 hectares pour un prix raisonnable. Quant à la rente viagère, elle correspond au loyer que la SAS (Société par actions simplifiée) payait déjà et ne coûtera rien à la collectivité."

Pour le propriétaire, c’est aussi une bonne affaire, car les Domaines avaient estimé le bien à 312 000 euros. Non seulement il obtient plus, mais il bénéficiera en outre d’une rente viagère à vie.

 

  • PARIS et le viager municipal 

Le Conseil de Paris travaille sur un projet de viager municipal

Le Conseil de Paris vient de voter un projet d’étude sur la faisabilité d’un viager municipal. Grâce à ce nouveau dispositif la ville procèderait à l’acquisition du logement d’une personne âgée, ce qui lui permettrait de rester chez elle tout en recevant une rente. Détails de cette proposition portée par le groupe écologiste.

Tout comme la France, la ville de Paris vieillit. Ainsi, un cinquième de la population de la capitale aurait plus de 65 ans et plus de 56.000 seraient âgés de plus de 85 ans dont un millier de centenaires. Un vieillissement de la population qui devrait s’amplifier dans les années à venir. 

  
C’est dans ce contexte démographique sans précédent que le groupe écologiste a proposé ce projet d’étude sur la faisabilité de la mise en place d’un viager municipal. Précisons que ce dispositif était inscrit dans le plan Senior voté en juin 2017. 
  
Pour le président du groupe écologiste David Belliard, « ce dispositif innovant pourrait permettre aux personnes âgées de faire face à de nouveaux besoins, d’adapter leur logement, d’améliorer leur quotidien, d’entrer dans un établissement médicalisé et d’anticiper les frais d’obsèques en épargnant la charge financière à leurs proches ».   
  
De son côté, Galla Bridier, adjointe écologiste chargée des seniors de la maire PS Anne Hidalgo, indique que « l'idée est belle mais qu’elle demande à être expertisée ». Et de préciser que « si le viager n’a pas bonne presse, les esprits évoluent. D’ailleurs, on observe un volume important des offres de viager à Paris» 
  
Si ce projet était validé, cela permettrait à la mairie d’acquérir des appartements qui pourraient ensuite être transformés en logements sociaux, notamment dans l’ouest parisien, le plus cher et celui qui concentre une plus grande population de personnes âgées. 
  
Dans la pratique, le viager occupé (95% des cas) est un moyen de paiement d’un achat immobilier moins classique que les autres actes d’achat... Ainsi, en contrepartie du bien, le débirentier (celui qui acquiert le bien) verse au crédirentier (le vendeur) une somme d’argent (le bouquet) ainsi qu’une rente dont le montant est calculé en fonction de la durée du droit d’usage du vendeur. 
  
La faisabilité de ce projet devrait être décidée mi-2019… En attendant, certains conseillers de la mairie de Paris estiment qu’il serait plus judicieux pour ces ainés, de vendre leur bien en viager à un particulier plutôt qu’à la ville… Bref, affaire à suivre.