Blog sur la viager

Pessac : la Ville rachète le terrain du zoo en viager

PESSAC

Le zoo de Pessac pourra rester sur place après un accord de vente avec le propriétaire du terrain

Un accord a été conclu entre le propriétaire du terrain du zoo de Pessac et la Ville qui va le racheter en viager : 325 000 euros et une rente viagère trimestrielle de 7812,99 euros.

Pour le premier adjoint au maire, Eric Martin, c’est du "gagnant-gagnant" : "Nous rachetons ces 3 hectares pour un prix raisonnable. Quant à la rente viagère, elle correspond au loyer que la SAS (Société par actions simplifiée) payait déjà et ne coûtera rien à la collectivité."

Pour le propriétaire, c’est aussi une bonne affaire, car les Domaines avaient estimé le bien à 312 000 euros. Non seulement il obtient plus, mais il bénéficiera en outre d’une rente viagère à vie.

 

PARIS

Le Conseil de Paris travaille sur un projet de viager municipal

Le Conseil de Paris vient de voter un projet d’étude sur la faisabilité d’un viager municipal. Grâce à ce nouveau dispositif la ville procèderait à l’acquisition du logement d’une personne âgée, ce qui lui permettrait de rester chez elle tout en recevant une rente. Détails de cette proposition portée par le groupe écologiste.

Tout comme la France, la ville de Paris vieillit. Ainsi, un cinquième de la population de la capitale aurait plus de 65 ans et plus de 56.000 seraient âgés de plus de 85 ans dont un millier de centenaires. Un vieillissement de la population qui devrait s’amplifier dans les années à venir. 
  
C’est dans ce contexte démographique sans précédent que le groupe écologiste a proposé ce projet d’étude sur la faisabilité de la mise en place d’un viager municipal. Précisons que ce dispositif était inscrit dans le plan Senior voté en juin 2017. 
  
Pour le président du groupe écologiste David Belliard, « ce dispositif innovant pourrait permettre aux personnes âgées de faire face à de nouveaux besoins, d’adapter leur logement, d’améliorer leur quotidien, d’entrer dans un établissement médicalisé et d’anticiper les frais d’obsèques en épargnant la charge financière à leurs proches ».   
  
De son côté, Galla Bridier, adjointe écologiste chargée des seniors de la maire PS Anne Hidalgo, indique que « l'idée est belle mais qu’elle demande à être expertisée ». Et de préciser que « si le viager n’a pas bonne presse, les esprits évoluent. D’ailleurs, on observe un volume important des offres de viager à Paris» 
  
Si ce projet était validé, cela permettrait à la mairie d’acquérir des appartements qui pourraient ensuite être transformés en logements sociaux, notamment dans l’ouest parisien, le plus cher et celui qui concentre une plus grande population de personnes âgées. 
  
Dans la pratique, le viager occupé (95% des cas) est un moyen de paiement d’un achat immobilier moins classique que les autres actes d’achat... Ainsi, en contrepartie du bien, le débirentier (celui qui acquiert le bien) verse au crédirentier (le vendeur) une somme d’argent (le bouquet) ainsi qu’une rente dont le montant est calculé en fonction de la durée du droit d’usage du vendeur. 
  
La faisabilité de ce projet devrait être décidée mi-2019… En attendant, certains conseillers de la mairie de Paris estiment qu’il serait plus judicieux pour ces ainés, de vendre leur bien en viager à un particulier plutôt qu’à la ville… Bref, affaire à suivre.

notaire et viager immobilier, rente viagère, bouquet

Chiffres dévoilés par les notaires de France dans leur dernière note de conjoncture immobilière:

o 79 ans: c'est l'âge moyen des crédirentiers

o 48 ans: c'est l'âge moyen des débirentiers

o 71%: c'est la part des biens vendus en viager occupé (le vendeur conserve un droit d'usage et d'habitation). Dans 29% des cas, le viager est dit «libre». Autrement dit, l'acquérir peut profiter immédiatement du logement. Le vendeur, quant à lui, garde sa rente garantie jusqu'à sa mort, en plus de la somme au comptant (appelée «bouquet») versée le jour de la signature de la vente.

o 78%: c'est la part des ventes en viager qui ne portent que sur un seul crédirentier

o 31%: c'est la part moyenne du bouquet dans le prix d'achat. C'est donc la rente qui représente la plus grosse part dans la valeur du bien et donc la somme totale que touche le vendeur.

Conseils du notaire pour le viager

Souvent présenté comme permettant à des personnes d’un âge certain et sans descendance de profiter pleinement de leurs vieux jours grâce à des rentrées financières complémentaires, et ce, tout en se maintenant dans leur domicile, la vente en viager va, à coût sûr, devenir «la solution» comme le signale le site http://viager-immobilier-placement-vip.fr/ à envisager tant pour pallier la baisse du niveau des retraites que pour assurer le financement d’un volet dépendance de plus en plus difficilement supporté par les collectivités locales.

Toutefois, sa mise en œuvre ne pouvant concerner que les personnes propriétaires d’un bien immobilier, la solidarité nationale ne demeurera certainement que pour ceux de nos concitoyens les plus défavorisés.

 

Notaires d'Ile-de-France

«La vente en viager séduit des retraités qui vendent pour obtenir un complément de retraite et ne veulent pas, ou ne peuvent pas léguer leur bien immobilier », indique les Notaires d'Ile-de-France. La rente viagère obtenue est de l'ordre de 1.400 euros par mois pour des appartements et de 1.040 euros pour des maisons.

retrocession d'une rente viagere s analyse en donation deguisee

Avis rendus par le comité de l’abus de droit fiscal rendus le 02/02/2017 (CADF/AC n° 2/2017)

La vente en viager peut être requalifiée en donation déguisée, en cas de rétrocession de la rente par le vendeur à l'acheteur.Par acte notarié, Mme X, âgée de 84 ans, a cédé à son neveu, M. R, la propriété de sa résidence principale en s'en réservant, sa vie durant, le droit d'usage et d'habitation. La vente a été consentie pour le prix de 161 040 euros converti intégralement en une rente viagère, payable par terme annuel de 19 625,55 euros. La vendeuse est décédée un an après l'opération, laissant M.R. comme seul héritier.Pour l'administration fiscale, la vente devait s'analyser en une donation déguisée car les modalités de paiement de la rente prévues dans l'acte - paiement à terme échu sur un rythme annuel sans versement d'un bouquet à la signature du contrat -, privaient la crédirentière de tout bénéfice de cette rente pendant la première année de son service. D'autant que si le débirentier a effectivement réglé la première échéance annuelle de la rente d'un montant de 19 625,55 euros le 27 février 2009, il a bénéficié le 6 mars 2009 de trois virements de la part de la vendeuse pour un montant global de 20 914 euros. Considérant que l'opération est en réalité une donation et non vente en viager, le fisc a donc envoyé une proposition de rectification à M. R. afin qu'il intègre ces sommes dans la déclaration de succession de la défunte (voir : Le barème des droits de succession et de donation pour 2017 ci-après).Saisi du dossier, le Comité de l'abus fiscal estime que ces virements sont indissociables du paiement de la rente, qu'ils constituent une rétrocession de la somme versée et qu'ils sont ainsi révélateurs de la volonté de Mme X de ne percevoir en réalité aucun prix en contrepartie du bien prétendument vendu par l'acte du 26 février 2008. Il en conclut que l'intention libérale de Mme X à l'égard de son neveu est de la sorte caractérisée. En conséquence, le Comité estime que la vente  en viager faite au profit de M. R doit être regardée comme donation déguisée et que l'administration est fondée à appliquer la majoration de 80 % prévue en cas d'abus de droit   Le barème des droits de succession et de donation pour 2017Pour le calcul des droits à payer au fisc sur une donation, ou après un décès sur une succession reçue en héritage, il faut se référer au barème de 2017. La taxation diffère selon le degré de parenté et la somme en jeu.Les tranches d'imposition des barèmes des droits de donation et de succession ainsi que les abattements qui diminuent les frais à payer ne sont pas modifiés en 2017. À la différence de l'impôt sur le revenu, la loi de finances pour 2017 n'a pas rétabli le mécanisme de l'indexation sur l'inflation. Malgré l'absence de revalorisation des barèmes, le régime des droits de donation et de succession connaît plusieurs changements en 2017. Dans le détail, la réduction des droits pour charge de famille est désormais supprimée. En revanche, les donations faites aux adoptés simples ouvrent de nouveau droit au tarif en ligne directe. Ces deux nouvelles s'appliquent aux successions ouvertes et aux donations effectuées depuis le 1er janvier 2017.Droits de succession et de donation en ligne directe : de parents à enfants

Droits de successions et de donationsen ligne directeau 01/01/2017

Abattement

Tranches (après abattement)

Taux

 À soustraire pour un calcul rapide

Succession et donation : 
100 000 € entre parents et enfants ;
Donation : 31 865 € entre grand-parent et petit-enfant et 5 310 € entre arrière grand-parent et arrière petit-enfant ;Don d'argent : abattement supplémentaire de 31 865 € si le donateur a moins de 80 ans pour un don aux enfants majeurs ou pour un don aux petits-enfants et arrières petits enfants majeurs.Donation de terrain à bâtir et de logement neuf : abattement de 100 000 € si l'acte est fait au profit d'un ascendant ou d'un descendant.


≤ 8 072 €

5 %

 0 €


de 8 073 € à 12 109 €

10 %

 - 404 €


de 12 110 € à 15 932 €

15 %

 - 1009 €


de 15 933 € à 552 324 €

20 %

 - 1806 €


de 552 325 € à 902 838 €

30 %

 - 57 038 €


de 902 839 € à 1 805 677 €

40 %

 - 147 322 €


Au-delà de 1 805 677 €

45 %

 - 237 606 €

Droits de donation entre conjoints et partenaires pacsés

Droits de donationentre époux et entre partenaires PACSau 01/01/2017

Abattement : 80 724 €Donation de terrain à bâtir et de logement neuf :abattement de 100 000 €

Tranches (après abattement)

Taux

À soustraire pour un calcul rapide

≤ 8 072€

5%

0 €

de 8 073€ à 15 932€

10%

404 €

de 15 933€ à 31 865€

15%

1 200 €

de 31 866€ à 552 324€

20%

2 793 €

de 552 325€ à 902 838€

30%

58 026€

de 902 839€ à 1 805 677€

40%

148 310 €

 Au delà 1 805 677€

45%

238 594 €

 Droits de succession et de donation entre frères et sœurs

Droits de successions et de donationsentre frères et sœursau 01/01/2017

Abattement 15 932 € ( exonération totale de droits de succession sous trois conditions cumulatives* )

Tranches (après abattement)

Taux

Donation de terrain à bâtir et de logement neuf : abattement de 45 000 € si l'acte est fait au profit d'un ascendant ou d'un descendant.

0 € à 24 430 €

35%

Au-dessus de 24 430 €

45%

*Si l'héritier était célibataire, veuf ou divorcé ou séparé de corps; s'il a plus de 50 ans ou est atteint d'une infirmité lui interdisant de travailler et domicilié avec le défunt pendant les 5 années précédant le décès. 

 Droits de succession et de donation entre parents jusqu'au 4è degré inclus

Droits de succession et de donationà un tiers et à des parents jusqu'au 4è degré au 01/01/2017

Abattements

Tranches (après abattement)

Taux

À un neveu ou nièce : 7 967€Autre parent : 1 594 €Don d'argent :abattement supplémentaire de 31 865 € si le donateur a moins de 80 ans pour un don aux neveux et nièces majeurs ou pour un don aux petits-neveux* et petites nièces majeurs.Donation de terrain à bâtir et de logement neuf: abattement de 35 000 € sous conditions*.

Sur part taxable

55%

 *Les grands-oncles et grands-tantes doivent être sans descendance. Le parent du donataire, neveu ou nièce du donateur, doit être décédé.Droits de succession et de donation à un tiers et à des parents au-delà du 4edegré 

Droits de succession et de donationà un tiers et à des parents au-delà du 4è degré au 01/01/2017

Abattements

Tranche (après abattement)

Taux

Succession :1 594 €

Sur part nette taxable

60%

Donation : abattement temporaire de 35 000 € sous conditions en cas de donation de terrain à bâtir et de logement neuf

 

 

Playboy et le viager pour 200 millions

Que va devenir le célèbre manoir du fondateur de Playboy ?

Décédé, Hugh Hefner avait, en 2016, vendu, en viager à son voisin, la villa, rebaptisée "playboy mansion", qu'il avait achetée en 1971. 

Le fondateur de Playboy, Hugh Hefner, est décédé en 2107 dans sa villa de Los Angeles à l'âge de 91 ans. Ce dernier n'était plus propriétaire depuis plus d'un an mais continuait à l'occuper. Il a en effet vendu son bien en août 2016 à Daren Metropoulos, fils d'un milliardaire, à condition de pouvoir y habiter jusqu'à la fin de ses jours. Les détails de la transaction n'ont jamais été dévoilés.

Cette forme de vente en viager permet donc à l'acheteur de récupérer la fameuse "Playboy mansion", pour laquelle il aurait déboursé 100 millions de dollars (85 millions d'euros), comme le rappelle Business Insider.

Située à Westwood, une banlieue aisée de Los Angeles (Californie), cette maison au style gothique a été évaluée entre 80 et 200 millions de dollars à l'époque où elle a été mise en vente. Hefner, lui, l'avait achetée en 1971 pour 1 million de dollars (soit environ 6 millions d'euros actuels).

LE CREATEUR de Playboy vend sa maison en viager pour 200 millions de dollars

 Le Figaro Immobilier , AFP agence  Mis à jour le 11/01/16

EN IMAGES - Le mythique manoir du fondateur de Playboy est à vendre. A réserver aux acheteurs motivés : le prix semble surévalué, des travaux sont à prévoir et le propriétaire compte occuper les lieux jusqu’à la fin de ses jours.

Après avoir œuvré pour une plus large diffusion des magazines de charme et de la pornographie via le magazine Playboy qu’il a fondé en 1953, Hugh Hefnerva-t-il populariser le viager? Le célèbre manoir où l’homme d’affaires de 89 ans a organisé tant de soirées dénudées est en effet à vendre de cette manière pour 200 millions de dollars (184 millions d’euros), selon le site américain TMZ.

Un prix, parmi les plus élevés des Etats-Unis, qui semble démesuré à la plupart des spécialistes. Playboy Enterprises a mis la demeure à vendre à ce tarif mais le site TMZ spécialisé dans les célébrités, citant des agents immobiliers de Holmby Hills, près de Beverly Hills à Los Angeles, estime plutôt la villa entre 80 et 90 millions de dollars. Et surtout, la maison n’est achetable qu’avec l’équivalent d’un viager: l’acheteur devra laisser Hugh Hefner y vivre jusqu’à sa mort. Aucune condition en revanche sur madame Hefner, âgée de 29 ans.

Prudent, l’homme d’affaires qui s’est déjà réservé en 2009 une tombe aux côtés de celle de Marilyn Monroe veut aussi s’assurer de conserver son toit jusqu’à la fin de ses jours. La société Playboy n’a d’ailleurs pas précisé les motifs de mise en vente de cette propriété achetée en 1971 moyennant 1,1 million de dollars. Cela en faisait à l’époque la plus grosse transaction immobilière à Los Angeles.

Cimetière pour animaux domestiques

Les visites sont d’ores et déjà possibles pour les acheteurs potentiels, à une exception près: la chambre de Hugh Hefner, selon TMZ. De style architectural gothique/Tudor, la propriété de 1850 m² inclut 29 pièces, trois bâtiments abritant animaux et volatiles, un cimetière pour animaux domestiques, un court de tennis, une piscine, une chute d’eau et sa célèbre grotte artificielle, ainsi qu’un terrain de basket. Selon de nombreux visiteurs, la construction remontant à 1927 serait en mauvais état.

 

Vente en viager requalifiee en donation

Vente en viager requalifiée en donation faute de paiement du prix

La Cour d’Appel de Paris a rendu un arrêt pédagogique sur les conditions d’une vente en viager pour vous éviter à l’avenir une requalification de l’acte en donation déguisée, comme ce fut le cas en l’espèce.

Dans cette affaire, comme souvent, l’acte de vente est conclu entre un couple et une personne (un peu trop) âgée de 96 ans. La vente portait sur un bien d’une valeur de 200.000 euros dont 50.000 euros devaient être payés « comptant » et le solde de 150.000 euros étant converti en rente viagère annuelle de 36.000 euros payable mensuellement.

Malheureusement, la contractante venderesse est décédée seulement 10 mois après la conclusion de l’acte, de sorte que le bouquet de 50.000 euros et les rentes mensuelles n’ont pas été payés. De quoi titiller l’administration fiscale qui a considéré qu’il s’agissait là d’un acte fictif constitutif, en réalité, d’une donation.

Le couple a donc été condamné en première instance à payer les droits dus et la majoration de 80% applicable en cas d’abus de droit.

Malgré l’appel formé contre cette décision, les juges ont confirmé l’analyse. Parmi les indices retenus pour disqualifier l’acte on note particulièrement :

  • L’âge de la contractante et la proximité de son décès, qui fait perdre le caractère « aléatoire » de la vente viagère.

  • La situation financière des cessionnaires qui était déjà mauvaise au moment de l’acte (ceux-ci avaient fait l’objet quelques semaines plus tôt d’un redressement fiscal sur plusieurs années).

  • Le défaut de paiement des 50.000 euros et des rentes mensuelles initialement prévus à l’acte.

  • Enfin, les liens d’amitié entre les protagonistes et le fait que la cédante leur avait déjà émis plusieurs chèques avant son décès.

Autant d’éléments caractérisant donc une intention libérale.

De quoi décourager certains malins de parier un peu trop vite sur l’avenir.

 

 

Viager et credit immobilier

Si le viager semble une bonne solution pour acquérir un bien immobilier, son financement par le crédit immobilier n’est pas aisé. Les banques, en effet, ne peuvent récupérer le bien en cas de défaut de paiement. Elles peuvent toutefois accepter le prêt immobilier sous certaines conditions.

Les conditions d’un achat en viager :

Acheter un bien en viager signifie que l’on verse un premier apport, appelé bouquet, représentant 10% à 40% de la valeur totale du bien, puis une rente mensuelle ou trimestrielle au propriétaire. Cette rente viagère peut augmenter au fil des années selon l’inflation et le coût de la construction. Il existe deux types de viagers :

  • le viager occupé, le plus courant. L’ancien propriétaire du logement continue à y vivre jusqu’à sa mort. Il peut le prêter, mais pas le louer
  • le viager libre où le futur propriétaire, qui verse la rente, peut déjà occuper le logement et même le louer.

Cette formule est attractive aussi bien pour le vendeur que pour l’acheteur. Le vendeur est une personne âgée qui souhaite demeurer dans son logement tout en bénéficiant d’un complément de revenus. L’acheteur, lui, va pouvoir acquérir un bien en principe moins cher que le prix du marché. Cependant il doit pouvoir financer le bouquet.

Un financement difficile à obtenir

Les banques rechignent généralement à accorder un prêt immobilier pour un viager immobilier, et ce, pour une très bonne raison : la garantie de premier ordre du vendeur du viager (article 2103 du Code civil). Cette garantie signifie qu’en cas de défaut de l’acheteur, c’est au vendeur et non à la banque auquel revient le droit de procéder à la vente du bien et au remboursement des mensualités impayées. 

La banque est néanmoins susceptible d’accorder le prêt immobilier si :

1 - L’acheteur est déjà propriétaire d’un bien immobilier qu’il peut placer en garantie 

2 - L’acheteur possède une caution personnelle et solidaire 

3 - L’acheteur obtient du vendeur la cession de rang. Celle-ci stipule que la banque passe en premier dans le remboursement des impayés C’est toutefois peu probable que l’acheteur l’accepte 

4 - L’acheteur possède un contrat de placement : assurance-vie, épargne salariale, des parts de sociétés, etc., et peut l’offrir en garantie

Un viager c’est un investissement et non un achat, voilà pourquoi son financement est plus difficile à obtenir.