Note utilisateur: 5 / 5

Etoiles activesEtoiles activesEtoiles activesEtoiles activesEtoiles actives
 
fiscalité ISF viager libre, fiscalité ISF viager occupé

Viager et l'impôt sur la Fortune Immobilière

À compter du 01/01/2018, un impôt sur la fortune immobilière (IFI) est créé pour les personnes détenant un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d'euros. Il remplace l'impôt de solidarité sur la fortune.

Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

Avec l'IFI, chacun déclare, selon barème ci-après, la valeur vénale réelle des biens immobiliers appréciée au 1er janvier de N+1 pour l'année N. Il s’agit du prix auquel ils auraient pu être normalement négociés à cette date.    

    Âge de l'usufruitier        Valeur de l'usufruit    Valeur de la nue propriété

  • Moins de 21 ans                  90%                              10%
  • De 21 à 30 ans                     80%                              20%
  • De 31 à 40 ans                     70%                              30%
  • De 41 à 50 ans                     60%                              40%
  • De 51 à 60 ans                     50%                              50%
  • De 61 à 70 ans                     40%                              60%
  • De 71 à 80 ans                     30%                              70%
  • De 81 à 90 ans                     20%                              80%
  • A partir de 91 ans               10%                               90%

Source: Article 669 du Code général des impôts

 

Source : Les Echos du 18 mai 2018

L'administration a reporté la date limite de déclaration au 15 juin pour l'IFI, le temps de publier des précisions au « Bulletin officiel ». Des éclaircissements seront bienvenus, tant les premières déclarations s'avèrent complexes à effectuer.

Cinq mois après la disparition de l'ISF , la création du nouvel impôt sur la fortune immobilière (IFI) commence à avoir une traduction concrète pour les contribuables. D'ici un mois, les ménages dont le patrimoine immobilier net est supérieur à 1,3 million d'euros devront avoir rempli leur première déclaration au titre de l'IFI, nécessaire au calcul de leur impôt. Un document d'une douzaine de pages qui détaille ligne par ligne l'ensemble de leurs actifs immobiliers, qu'il s'agisse de biens détenus en direct, par l'intermédiaire d'une société ou d'un placement financier.

Les premiers échos de cette campagne de déclaration témoignent d'un impôt complexe et d'un texte législatif sujet à des interprétations diverses. « Il faut bien se mettre dans l'état d'esprit qu'il s'agit d'un nouvel impôt qui répond à une nouvelle logique d'imposition. Le texte n'est pas toujours rédigé de manière claire et soulève des questions qu'on ne se posait pas avant », indique Gaëlle Menu-Lejeune, avocate chez Fidal.

Déclaration reportée

Signe d'une certaine confusion, l'administration vient d'annoncer qu'elle  reportait la date limite de déclaration au 15 juin , initialement fixée entre le 17 mai pour les formulaires papier et le 5 juin pour les télédéclarations. Le fisc justifie ce délai supplémentaire par la nécessité de publier ses commentaires au « Bulletin officiel des finances publiques » (BOFIP).

Des éclaircissements seront bienvenus. Car le nouvel IFI ne consiste pas simplement à appliquer le barème de l'ISF aux actifs immobiliers. La création de cet impôt s'est accompagnée de nouvelles règles anti-abus qui n'existaient pas à l'époque de l'ISF. Les difficultés les plus récurrentes portent sur  la déductibilité des dettes .

Les comptes courants d'associés, qui correspondent aux avances de fonds effectuées par les associés d'une société, « ne peuvent plus être pris en compte comme un passif déductible, sauf à apporter la preuve que cette dette n'a pas un but principalement fiscal », explique Sandrine Quilici, directeur de l'ingénierie patrimoniale chez Pictet. Mais qu'entend l'administration par « principalement fiscal » ? « C'est une notion qu'on a vu apparaître depuis quatre ou cinq ans face à la volonté de mieux lutter contre la fraude. Elle est source d'insécurité juridique parce que mal définie dans notre droit », affirme Gaëlle Menu-Lejeune.

Incertitudes sur la location meublée

L'autre écueil concerne l'exonération des biens professionnels , toujours en vigueur avec l'IFI. A condition que les critères fixés par le texte soient remplis pour en bénéficier. « C'est chronophage de vérifier toutes les conditions posées par la loi », témoigne Anne Frede, associée du cabinet Grant Thornton. Des incertitudes subsistent encore sur la location meublée, et les conditions pour que cette activité puisse être exonérée au titre des biens professionnels.

Reste à voir si l'administration apportera toutes les précisions demandées dans sa prochaine instruction fiscale. Entretenir le flou peut être à son avantage pour éviter que les fiscalistes ne trouvent une faille dans la construction de cet impôt. Dans tous les cas, les conseils n'auront que quelques jours pour se retourner après la publication au « Bofip », en attendant la prochaine déclaration d'IFI au printemps 2019.

 

Informations concernant ISF (avant la mise en place de l'IFI):

Le crédirentier doit déclarer au titre de l'ISF, le capital que représente sa rente viagère. Il doit aussi intégrer la valeur d'occupation du bien s'il continue de l'habiter.

Ceci correspond à la valeur de la capitalisation de la rente au 1er janvier de l’année d’imposition. Il s’agit de la valeur en capital de la rente viagère constituée lors de la vente du bien, et non pas du montant des seuls arrérages perçus chaque année. Pour la calculer, il faut utiliser les barèmes publiés chaque année par la Direction générale des finances publiques (DGFiP) dans la notice annexe de la déclaration ISF, imprimé 2725-NOT-D. La valeur de la capitalisation est déterminée à partir du montant annuel de la rente viagère, compte tenu de l’âge du crédirentier au 1er janvier de l’imposition, de son sexe et du fait que la rente soit réversible ou non sur la tête d’une autre personne, en général le conjoint. Le coefficient multiplicateur par lequel le crédirentier multiplie le montant de la rente diminue avec son âge. En d’autres termes, plus il vieillit, plus la valeur de la capitalisation à déclarer à l’ISF diminue avec les années.

Exemple (données 2016) :

1 – Le crédirentier est une femme, née en 1941 avec une rente viagère annuelle, sur une tête de 5.000 €.

  • Age de la crédirentière au 1er janvier 2016 est de 74 ans, le coefficient multiplicateur donne 14,476. La capitalisation de la rente viagère est de 5.000 € par 14,476 (imprimé 2725-NOT-D) soit 72.380 €

2 - Le crédirentier est un homme, née en 1935 avec une rente viagère annuelle, sur une tête de 5.000 €.

  • Age du crédirentier au 1er janvier 2016 est de 80 ans, le coefficient multiplicateur donne 9,068 (imprimé 2725-NOT-D). La capitalisation de la rente viagère de 5.000 € par 9,068 soit 45.340 €

3 – Rente viagère réversible de l’homme à la femme à hauteur de 60%

             Avec le même exemple, dans la colonne « homme » 69 ans, au regard de la ligne 64 ans de la colonne « femme », le coefficient multiplicateur est de 19,185 (imprimé 2725-NOT-D). La valeur de capitalisation de la rente viagère est donc de 5.000 par 19,185 soit 95.925€

Même s'il n'a pas encore la jouissance du bien, le débirentier doit déclarer à l'ISF la valeur du bien, déduction faite de la valeur d'occupation par le vendeur. En cas de viager libre (sans occupation par le vendeur), c'est l'intégralité de la valeur du bien qui doit être déclarée. Le débirentier peut en contrepartie inscrire au passif de son ISF la valeur capitalisée de la rente viagère qu'il verse.

 

 

  

Fiscalité du viager immobilier c'est aussi: