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Viager immobilier sans rente

Viager immobilier sans rente viagère

Le logement est cédé en échange du seul bouquet, sans versement de rente viagère. Il s’agit, en fait, d’acheter la nue-propriété en viager du bien. Le vendeur conserve l’usufruit et peut continuer de vivre dans son logement ou le louer. Le bouquet versé comptant est donc plus important qu’un achat en viager libre ou en viager occupé . En effet, il faut verser la totalité de la valeur de la nue-propriété du bien, qui dépend là aussi de l’âge du vendeur et de son sexe.

 

Une formule avantageuse lorsque l'on est assujetti à l’ISF. Le paiement, quasi toujours comptant, réduit l’assiette taxable, tandis que la valeur de la nue-propriété n’y est pas intégrée. Le bien acquis en viager occupé ou en viager libre entre dans le patrimoine taxable à l’ISF pour la valeur réelle du bien (en revanche, il peut déduire la valeur de capitalisation des rentes viagères) !

 

 Autres définitions dans le vocabulaire du viager

décote en viager immobilier, viager occupé
 

Décote dans le calcul du viager:

 
C’est la minoration de la valeur du bien immobilier calculée en fonction du coût de l’argent (taux d’intérêt) ou rentabilité locative, et de la durée estimée de l’occupation du bien par le crédirentier (vendeur) en fonction de son âge.
 
Vous pouvez trouver un exemple de décote en cliquant sur ce lien: calculer un viager occupé 
 
Exemple de calcul de la décote :

Madame X a 75 ans et possède un appartement, situé à Paris 16 ème arrondissement, composé de 2 pièces et ayant une superficie de 50m². Le prix moyen de l’appartement est d’environ 450.000 € Madame X souhaite qu’on lui verse un bouquet de 100.000 €. La rentabilité brute locative pour ce 2 pièces situé dans le 16 ème arrondissement à Paris est de 3.5 %.

Présentation chiffrée: 

  • L’espérance de vie :
    • Selon l’Insee, à 75 ans, l’espérance de vie théorique de Madame X est de 14,28 ans.
  • La décote sur le bien occupé :
    • Le loyer annuel libre théorique est de : 450 000 x 3,5% = 15 750 € / an (soit 1 312, 50€ / mois)
    • L’espérance de vie est de 14,28 ans selon l'insee
    • Le manque à gagner pour l’acheteur est de : 15 750€ x 14,28  ans = 224 910 €
    • La valeur de la décote sur le bien occupé est de : 450 000€ – 224 910 € = 225 090 €
    • La valeur restant à financer après le bouquetest donc de : 225 090 € – 100 000€ = 125 090 €
  • La rente viagère :

    • La rente viagère annuelle correspond à la valeur résiduelle du bien divisée par l’espérance de vie soit : 125 090 € / 14,28 = 8 760€
    • Le montant de la rente viagère mensuelle, dans cet exemple, est donc de : 8 760 € / 12 mois  = 730 €  
 
 
Viager immobilier et nue propriété

Nue-proprieté et viager

La nue-propriété est le droit qui donne à son titulaire, appelé nu-propriétaire, la faculté de disposer d'un bien immobilier sans toutefois lui permettre d'en jouir ou d'en user, ces deux prérogatives appartenant à l'usufruitier. Le nu-propriétaire ne peut pas user de la chose ni en percevoir les fruits

La nue-propriété est une composante de la pleine propriété. La pleine propriété est la réunion de la nue-propriété et de l'usufruit.

Dans le viager, il y a un démembrement de la propriété entre le crédirentier (vendeur) et le débirentier (acheteur). La pleine propriété interviendra au décès du crédirentier

 

Immobilier : qu’est-ce que la nue-propriété ?

La nue-propriété est une forme d’acquisition séduisante, car si le nu-propriétaire ne jouit que du droit de disposer du logement, il acquiert cependant un bien immobilier avec une réduction importante du prix et bénéficie d’une fiscalité très avantageuse.

La nue-propriété est le droit de disposer du bien immobilier

Pour commencer, on estime qu’une personne dispose de la pleine propriété d’un bien immobilier lorsqu’elle a le droit de jouir du bien, d’en percevoir les revenus et d’en disposer. Or, la nue-propriété signifie que l’on ne bénéficie que du droit de disposer du logement, tandis que l’usufruitier bénéficie du droit de jouir du bien (et donc, de l’occuper) et d’en percevoir les revenus en cas de mise en location. La nue-propriété s’apparente donc à un démembrement de propriété, et ce régime s’applique généralement lors d’une succession, d’une donation ou d’une vente en viager. En effet, lors d’une vente en viager, le vendeur reste l’usufruitier, et l’acheteur est alors nu-propriétaire. Mais il est de plus en plus répandu d’investir sous le régime de la nue-propriété : cela permet d’acheter un bien à un prix bien moins élevé qu’en pleine propriété, et d’attendre la fin de la période de nue-propriété pour percevoir les revenus issus de la location.

Le nu-propriétaire ne peut percevoir les revenus issus de la location du bien

En cas de location du bien immobilier, le nu-propriétaire ne peut pas percevoir les revenus issus de la location du bien, il ne peut pas non plus occuper le logement ou le mettre en location, à moins que l’usufruitier ne lui accorde son consentement. Mais l’usufruitier a également des devoirs à l’égard du nu-propriétaire, puisqu’il doit recueillir son consentement pour changer la destination du bien, pour un bail rural, commercial, etc. Notez que le nu-propriétaire ne peut pas vendre le bien en pleine propriété, il ne peut vendre que la nue-propriété du bien dont il dispose : il peut donc vendre ses droits, mais pas le logement. Enfin, le nu-propriétaire n’est pas tenu d’assumer les dépenses engendrées par l’entretien normal du bien, mais il doit en revanche assumer les plus gros travaux, ceux qui permettent de conserver le bien.

Nue-propriété : un régime fiscal avantageux

Le nu-propriétaire ne peut pas jouir du bien, ce qui implique qu’il n’est pas soumis aux impôts liés à l’occupation et à la détention d’un bien immobilier, tels que la taxe foncière, l’impôt sur la fortune, l’imposition des revenus fonciers, etc. Lors de la revente, l’usufruitier et le nu-propriétaire sont tous les deux imposés sur la plus-value immobilière, à hauteur de leurs droits respectifs sur le bien. Enfin, notez que lorsque l’usufruit arrive à son terme, ou que le bien fait l’objet d’une vente en viager ou d’une donation, le nu-propriétaire récupère alors la pleine propriété sur le bien, sans aucun droit d’enregistrement.

 

Autres définitions dans le vocabulaire du viager

Rente viagère immobilière réversible

Rente viagère immobilière réversible

Une rente viagère est dite réversible lorsque la rente est versée à deux personnes (un couple par exemple). Ce qui signifie qu’en cas de décès, le survivant continuera à percevoir le même montant.

Cette situation se rencontre le plus souvent dans le cadre d’un couple marié, mais une telle clause peut être également prévue en présence de plusieurs personnes propriétaires en indivision d’un même bien qui décident de le vendre moyennant une rente viagère (des frères et sœurs ou des concubins par exemple). La réversibilité à un cout qui est pris au moment de la détermination de la rente viagère. Celle-ci sera moins élevée que si le contrat prévoir tout simplement de réduire son montant au décès du premier crédirentier (rente dite « réductible »). Dans le cas d’un couple marié, lors du décès du premier époux, la réversion de la rente au profit du conjoint survivant n’entraine pas le paiement de droits de succession par ce dernier.

La réversibilité de la rente viagère peut être total. Dans ce cas, une clause de réversibilité de 100% est alors prévue au contrat. Rien n’empêche de prévoir une réversibilité moindre, par exemple de 60%. En effet, on peut considérer qu’une personne seules à des besoins moins importants que deux personnes.

Quand les crédirentiers sont mariés et que le bien leur appartient en commune, si une clause de réversibilité est prévue dans l’acte, la rente souscrite sur les deux têtes (les époux) ne sera pas réduite de moitié lors du décès de l’un des époux, mais elle continuera à être versée intégralement au conjoint survivant. Si le bien appartient aux époux en commun, au premier décès, la rente viagère est diminuée de la part correspondant à l’époux décédé. La rente est dite réductible.

Il faut savoir que, sauf, convention contraire, le bien appartient en propre à l’époux vendeur, l’avantage consenti en faveur du conjoint survivant est présumé avoir le caractère d’une donation entre époux. Le bénéfice de la réversion peut donc être retiré à tout moment au conjoint par l’autre époux, les donations entre époux qui ne prennent pas effet au cours du mariage étant révocables.

Rente viagère réductible 

La rente est réductible lorsque le montant est diminué au fur et à mesure des décès. Exemple, un couple marié propriétaire en commun du bien vendu. Dans ce cas, il y a deux rentes viagères distinctes calculées sur la moitié de la valeur de l’immeuble ; une sur la tête du mari et une sur la tête de l’épouse. En cas de décès, l’une s’éteint laissant subsister l’autre, ce qui diminuera alors d’autant le montant de la rente viagère (arrérage)

 

 Autres définitions dans le vocabulaire du viager